中盈地产：中国房地产，今天的房企10强，未必就是10年后房企10强！
冯仑就发表言论表示未来房地产将逐渐成为“8类”大公司。
第一类：传统开发商走上“慢稳精富”的道路
中国传统大型开发公司将逐渐收缩，未来对应的模式和做法不一样了。第一要慢，企业成长变慢了；第二要稳，财务越来越健康；第三要精，产品越来越要注重品质、还要管理；第四要富，即一个钱还不能少赚，要富。事实上，未来“传统开发”房企这4个字是最重要的。
第二类：金融类大型房
金融类的大房企，大概分两种。
一种是只投资，很少经营的，像中国人寿，这种大的寿险、是纯金融机构，他们就投资，一点不参与运营。还有一种，有资产、有关系，VENADO，是最大的一家综合性REITs公司，又开发、又销售、也出租、还运营，但是是一个金融性的公司，每年的REITS是要收钱的，它的管理团队大部分是金融专家。
第三类：收费类大房企
从美国来看，典型的有这么几家收费类房企。
一个就是瑞联，主要就是导演+制片，自己出资不到10%的自有资金，一般是5%-10%，其他的都是加杠杆、用别人的钱，然后投标拿到项目，最后回报率超高，比如他们的投资标准、找项目的标准，内部收益率每年都在26%，就是IRR到了26%以上才跟你合作，否则这个项目不做。
还有铁狮门，既是收费开发商，又同时管理基金。
当然，这种公司需要超级能干的人，才能干这个事，所以特朗普才变成了总统，所以它跟我们传统开发商是完全不一样的模式。
第四类：专业开发商
后开发时代还有这么一种公司，就是在专业领域里面成为一个巨大的公司！
比如普洛斯也是一个专业商用不动产的开发商，其实商业地产是不准确的，应该叫商用地产，是商业用途的地产，而不是做购物中心、做百货公司这种，那么普洛斯是商用不动产当中的工业物流的最大的公司、全球第一，这就是专业开发商！
还有帕尔迪，就是专业做住宅！这种公司也可以做成一种未来的大公司，所以专业开发商，未来也是一种很重要的大公司选项。
第五类：类金融房地产公司
第五类是类金融房地产公司。但这个背景不是原来的金融，比如说我们叫人寿保险，或者是基金黑石，它是一个兼具金融视野、金融功能、金融能力的，同时也做开发、销售、管理、运营，全部都做。但是它的商业模式特点，它很大程度上用了金融。
第六类：更细分的专业资产管理公司
专业管理的细分能够做到什么呢？
在美国芝加哥创办REITs的这家公司，旗下都是专业的资产管理公司。
比如说写字楼，它可以一次卖给黑石，旗下大概200多栋写字楼，将近390亿美金的一个资产包，然后他每年卖点写字楼，卖几栋、又买几栋，根据资产收益情况不断评估，然后他不断调整。比如关于公寓，他也是几百栋公寓细分，然后每一个做成REITs。
第7类：日本的“小房子制造商”的大公司
日本很奇怪，日本只有房屋制造商的大公司，没有地产商。
这个很有意思。为什么呢？
因为地都是私人的，一小块一小块的，所以房屋对制造商来讲，松下房屋、丰田房屋，他们认为房子和汽车很关联。所以，只要你家有地，他们就可以给你做，这样一年下来，日本大型房企可以做到10万套1年。
第8类：互联网类Wework、Airbnb大公司
互联网时代了，另一类房企大公司又冒出来了！
互联网、科技、共享精神等现在对大公司发生一个巨大的催化作用，比如美国Wework、Airbnb，都是互联网时代的行业的房地产大公司。
中国未来能做出什么样的房地产大公司呢？这个需要我们结合中国的国情，不断去创新，把这个问号变成一个句号！ 未来中国房企再奋斗20年，仍然是一个房地产持续发展的好时候、好光景、好年代，可能今天这些美国大公司，有某种相似性的模型，也会在未来的中国产生！
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