常言道，“忠孝难两全”，我们做出任何一个选择，都没办法面面俱到、十全十美，必须有所舍弃。比如买房，99%的人都不可能随心所欲，往往需要在某些方面有所妥协，要不然肯定买不成。对此，有人画了一个“买房三难选择图”：
“买房三难选择图这个着实反映出了人们买房内心的纠结和尴尬。那么，是否有同时满足“环境好、配套好、价格低”要求的完美选项呢？这个图说“不存在”，实际上是有的，那就是你必须接受另一个条件：总面积小。这个“三难选择图”并没有考量房子面积的问题，它所说的“贵”只是指面积单价贵，但我们买房要支付的不是单价，而是房屋总价。
以深圳为例，南山、福田两个区的均价都突破了7万，而原特区外地区还有大量单价不到5万的房子可供选择。如果你必须购买100平，在关外可以淘到总价不超过400万的房子，而在福田南山你可能要准备700万以上。但是反过来说，假设你的预算是400万（首付+按揭），那么在关外可以买100平，而在南山福田可以买60平左右（买老小区的话还可以更大一点）。
60平什么概念呢？如果放在农村，它很可能只是柴房+牛棚的面积，而在深圳，它往往会被设计小两房，可供三口之家正常居住。
你可能会说，放着100平的大三房（甚至四房）不要，选择60平小两房！？脑子进水了吧！宽敞舒适的居住空间才有家的感觉，才是安放我疲惫身心的精神港湾！我需要带卫生间的主卧、独立的书房、老人的卧室和儿童房，100平，才能让我的这些目标变为现实。而我住在市郊付出的代价，仅仅是上下班通勤时间多一两个小时而已。
实际上你的代价远远不止于此。一个人生活所需的条件，居住空间仅仅是其中之一，否则，能够提供极其宽敞居住空间的广大农村为何人口在不断减少呢？我们不仅需要卧室和客厅，还需要整洁的小区环境、忠于职守的保安、街对面的超市和肉铺、商业综合体、学校、公交站、公园和绿道.....换言之，我们需要的是一个极其复杂的“居住系统”。
“居住系统”是一个多维度考量的概念，而居住面积在这里面所占的分值随着社会的发展在不断降低。最近，一栋坐落于美国洛杉矶的豪宅正在对外出售，标价2.5亿美元，堪称世界最顶级豪宅之一。那它的占地面积是多少呢？3530平方米。这个面积当然足够壕，但相比古代顶级富豪的居所，那就弱爆了，比如明清两代皇帝居住的紫禁城，占地面积72万平方米，建筑面积约15万平方米。
当然，紫禁城不仅仅具有居住功能，它还承担了统领国家的政治功能，按今天的话来说，它是“商住两用楼”，是写字楼加普通住宅的综合体。但即便是把它的面积砍掉90%，它依然大得吓人：占地面积7.5万平方米，是上述那栋美国豪宅的21倍大。
为什么紫禁城要搞得那么大？因为中国古代是一个自给自足的小农经济社会，即便贵为皇帝，他所需要的很多生活用品也得自产自用，为此，他不得不雇用规模极其庞大的纺织、冶炼、餐饮、建筑等行业的员工。换言之，紫禁城是一个“大而全、内循环”的居住系统。
古代中国，最典型的家庭形态是“男耕女织”，男的解决肚子问题，女的解决穿衣问题，一个家庭的主要需求都靠内部提供解决。因此，房屋要建得尽可能大，以便承担尽可能多的功能。即便在今天，农村里三四层、每层建筑面积达200平以上的独栋房屋比比皆是。在农村，建那么大的房子是有现实需求的，除了卧室、厨房、洗手间、客厅外，猪、牛、鸡、鸭、狗等等需要空间，另外还要有粮仓、农具房、杂物间、碾米房等等。
但是，到了现代社会的城市，一切都变得完全不同。社会分工极大丰富和细化，我们的需求越来越不依靠自我满足而是依赖外包。比如，我们的厨房可以极为简洁，稍微复杂的点的食物完全可以叫外卖或出去吃，我们不需要家庭健身房、家庭影院、家庭游戏厅...我们不必为未来某一天造访的亲友准备客房，我们也不必在家里办公。事实上，房子本身承担的功能在不断减少。
好了，我分析了一大通，结论就是：在“居住系统”综合评价里，房屋面积所占的分值在不断降低。这似乎是反常识的，因为，国家在统计分析人民生活水平时，居住面积是一个非常重要的衡量指标，我国从改革开放前的人均居住面积不足10平米发展到今天接近人均30平米，这是一个巨大成就。
确实，在其他所有配套条件不变的情况下，面积当然是越大越好，傻子都知道市中心的豪宅比市中心的小公寓好。但我们讨论的问题是：在预算不变的情况下，选择市中心的小房子还是市郊的大房子？
我的建议是选择“市中心的小房子”。
首先，居住面积对你的居住质量的影响不断降低，前面已详细分析过，这里不提。
其次，市中心的小房子好转手。买房子，正确的观念是“不可能也没必要追求一步到位”，“不可能”是因为你预算有限，“没必要”是因为你的收入水平和财务状况在持续变化（主要可能是不断变好），过几年你很可能出现换房的需求。2010-2016年，深圳的人均gdp上涨了82%，相信人均工资的涨幅可能也差不多。三五年后，你的收入水平显著增加，负债能力大大增强，那就有条件换房了。市中心的小房子总价相对低、需求旺，你也能很快卖出去，而市郊的大房子就未必了。
市郊的大房子它相比市中心的小房子，总价没有优势。它的可替代性也大（市郊的面积远远超过市中心），购房者选择面大得多。你转手的周期可能会很长，或者你要大幅度降价。
第三，你如果非要住大房子，比如家里有老人帮忙带小孩什么的，可以把市中心的小房子租出去，转而去租一个大房子住。市中心的小房子很容易出租，它的租金相对也高，而市郊的大房子，租金很难上去，甚至出现租不出去的尴尬。同样总价的情况下，市中心的小房子租金收入肯定大于市郊的大房子。甚至从长期来看，市中心小房子的升值幅度也会超过市郊的大房子。
租大房子，你有两个选择，一是租市郊的大房子，这样你可以轻松实现“以租养租”；二是租市中心的大房子，那可能要贴补30%左右的租金。那这样划不划算呢？关键要看你的时间成本是多大。
假定你住在市郊相比市中心，上下班各需要多花45分钟时间，那加起来每天要多花一个半小时，相比一周工作五天、每天上班8小时，路上所花费时间是你工作时间的五分之一左右。假设你的工资是每月一万元，那路上时间就值2000元。也就是说，租住市中心，只要不比市郊贵两千元以上，你就是划算的。
你可能会说，那路上多花费的一个半小时，我本来就会浪费的啊，打王者农药什么的，我才不会拿来加班、看书、参加培训、认识新朋友等等各种给自己增值的事情。哦，我的回答是，想做一个强者，必要的条件之一就是积极主动。
什么？预算只有200万（首付+按揭）？我的建议是“市中心的小小房子”，30平的单间或一室一厅，你也值得拥有。