商业运营项目收益测算分析

商业运营项目利润测算模板说明

基础数据项

营业税率 房产税率

（红色字体为变化部分，请注意）

已知数据项

建筑面积 初始投入 租金收入

从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安

成本。 运营 1-10 年的基准租金及增添倍数， 年租金水平 0增添，与第 10年持平。

所得税率 折现率 折旧年限

第11-20

停车广告等其他

年收入 运营成本率

运营 1-10 年的基准年收入及增添倍数， 20年收入水平 0增添，与第 10年持平。

第11-

运营 1-10 年的运营成本率， 第11-20年与第 10

年持平，保持不变。

投资成本

每年折旧

运营年限

初始投入总数（ E4）/20

注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转变成自然年份，如 9.28 开业的项目第一年的年租金收入只计入 3个月。

过程数据项

商业财富回收值

第 20 年商业物业的销售价值，计入第

20年的当期现金净流量

收入小计

租金收入 + 停车广告及其他年收入

房产税

租金收入 * 房产税率

营业税：

收入小计 * 营业税率

营业成本及花销

收入小计 * 运营成本率 - 房产税 - 营业税

所得税：

[收入小计 -营业成本及花销 -房产税 -营业税 -折旧 ]* 所得税率

税金

房产税 + 营业税 +所得税

支出小计

初始投入 + 营业成本及花销 + 税金

结论数据项

当期现金净流量

收入小计 -支出小计 + 商业财富回收值（建设第

当期现金净流量按计租年份折现（建设第

1年至运营第 20 年）

当期净现值

1年至运营第 20年）

1-20年）

当期净利润 收入小计 -支出小计 +初始投入（运营第

核查指标项

保留物业价值 保留物业投入 保留物业净利润 保留物业利润率

运营第 1年至第 20年当期净利润 (B24) 的净现值

初始投入总和

保留物业价值 (B27)- 保留物业投入 (B28) 保留物业净利润 (B29)/ 保留物业价值 (B27)

依照建设期第 1年至运营 第20年 当期现金净流量 (B22) 进行计算

累计净现值为正的运营年份 累计现金净流量为正的运营年份

内部利润率（ IRR ）

动向投资回收期

静态投资回收期

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