甘肃省房地产估价师《理论与方法》：估价依据考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为。 A：-3％ B：3％ C：-7％ D：7％

E：执行层的组织协调

2、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。

A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失 B．因延误工期造成房屋延期交付

C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失

D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风 3、一般中长期贷款都选用__。 A．名义利率 B．实际利率 C．固定利率 D．浮动利率

4、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。 A．基准回收期 B．静态投资回收期 C．项目开发期 D．项目销售期

5、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。 A．15 B．30 C．60 D．90

6、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。 A：估价方法选用恰当

B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C：计算公式和计算过程正确无误 D：各种估价方法的测算结果一致 E：工业用地的监测点评估价格

7、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。 A：了解某宗房地产的出租人权益价值

B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C：了解某地区地震后房地产价值的变化

D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格

8、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。 A：集体财政 B：国家财政

C：土地开发与农业发展

D：土地管理部门的业务开支 E：执行层的组织协调

9、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。. A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值

D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 10、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。 A．简单平均法 B．回归分析法 C．移动平均法 D．加权平均法

11、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。 A．城市房地产行政主管部门 B．城市房屋拆迁管理部门 C．城市规划行政主管部门 D．城市建设行政主管部门

12、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。 A．有效经过年数等于实际经过年数 B．有效经过年数短于实际经过年数 C．有效经过年数长于实际经过年数

D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

13、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。 A：国务院

B：w省人民政府 C：A市人民政府 D：B县人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章 14、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。 A：房地产开发公司 B：房地产管理机构 C：被拆迁人

D：拆迁申请人

E：房地产估价机构必须加盖公章

15、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。 A．660mm B．1320mm C．5500mm D．13200mm 16、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。 A．40% B．50% C．60% D．70%

17、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。 A．背书日期为绝对必要记载事项

B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效

C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让 D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利 18、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。 A：当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B：当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 E：借款合同 19、（）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 A．建筑密度 B．建筑高度 C．用地面积 D．容积率

20、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。 A：Z县人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：国务院

E：房地产估价机构必须加盖公章

21、运用假设开发法估价必须考虑资金的。 A：实用价值 B：有效价值 C：折算价值 D：时间价值

E：工业用地的监测点评估价格

22、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。 A．吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间

B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

23、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。 A．投资利润率 B．成本利润率 C．销售利润率

D．直接成本利润率 24、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。 A．40 B．45 C．50 D．55

25、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在__。 A．资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力 B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少 C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多 D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于票据贴现的说法有误的一项是__。

A．票据贴现是在业务发生时即从票据面额中预扣利息 B．票据贴现的债务人是持票据贴现的人 C．票据贴现是贷款业务的一种 D．票据贴现的期限一般较短

2、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。 A．物业服务成本 B．法定税费

C．物业服务企业的酬金 D．物业服务企业的利润

3、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于__万元。 A．750 B．1000 C．1500 D．1750

4、下列关于索引号，表述正确的是。 A：索引号的用途是索引 B：索引号的用途是证明 C：索引号的用途是明示

D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号 E：索引号便于查找相互有关的图纸内容

5、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。 A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

6、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。 A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿

7、最高额抵押权确定的情形有。 A：最高额抵押权已转让 B：新的债权不可能发生 C：抵押人破产

D：约定的债权确定期限届满 E：抵押财产被查封

8、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)__。

A．现在按9.5折一次性支付 B．一年后一次性支付

C．现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付 D．现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付

9、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。 A．主观合理价值和公开市场价值 B．主观合理价值和非公开市场价值 C．主观合理价值和客观合理价值 D．公开市场价值和非公开市场价值 10、对于购买一更新改造一出租一出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括等。

A：购买成本 B：更新改造成本 C：运营成本 D：转售税费 E：建造成本

11、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。 A．价格结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．投资结构 12、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是__。

A．资金运动的时间始点

B．日历年度的年初 C．某一基准时刻

D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点 E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

13、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为__。 A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D．纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 14、住房公积金管理中心不是__。

A．住房公积金委员会各项决策的执行机构 B．住房公积金运作管理部门 C．住房公积金管理的主体

D．住房公积金管理的决策机构

15、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。 A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记

B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请

C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章

D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

16、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。 A．折旧费 B．审计费

C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费

17、下列明确“城市(市区)的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。 A：《中华人民共和国宪法》 B：《中华人民共和国城乡规划法》 C：《中华人民共和国城市房地产管理法》 D：《中华人民共和国土地管理法》 E：《土地管理法实施条例》 18、路线价法实质是一种__。 A．经济法 B．权益法 C．市场法 D．比价法

19、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。 A．房地产价格

B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格 20、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。 A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

21、房地产开发前期的规划管理包括。 A：开发项目的选址定点审批 B：规划设计条件审批 C：规划设计方案审批

D：核发建设用地规划许可证 E：核发建设用地批准书

22、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题) A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基

C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税 23、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为．【2005年考题】 A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0

24、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。

A：一般会计准则 B：普通会计准则 C：特殊会计准则 D：基本会计准则 E：具体会计准则

25、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。 A：《中华人民共和国城市房地产管理法》 B：《中华人民共和国土地管理法》 C：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 D：《中华人民共和国城乡规划法》 E：《中华人民共和国物业管理条例》