防渗漏监理实施细则

万科城北项目

防渗漏监理实施则

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市华西建设监理

万科KXC-H3地块项目监理部 2007年8月15日

目录

一、 工程概况

二、 防渗漏重点部位分析 三、 防渗漏工作流程

四、 设计及方案阶段的防渗漏节点措施 五、 结构施工阶段的防渗漏措施 六、 外墙砖砌体控制措施 七、 装修阶段控制措施 八、 外铝合金窗防渗漏措施 九、 厨房防渗漏措施 十、 卫生间防渗漏措施 十一、 屋面防渗漏措施 十二、 地下室防渗漏措施 十三、 材料控制

十四、 使用阶段防渗漏措施 十五、 管理措施

十六、 外墙局部问题处理措施

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一、工程概况

本工程项目名称是万科KXC-H3地块，位于市经济开始发区科学城附近开创大道以北，广汕公路以西，建筑面积为19万平方米。包括A#、B# 、C#、三个区，整个工程分一、二期，一期为A#区有A1-A5共计5栋18层-25层剪力墙结构体系，地下二层，B#组团有B1-B9共计9栋25层剪力墙结构体系，地下一层。二期C#区为联体别墅区。 该工程开工时间为2007年6月，竣工时间为2009年12月。

二、防渗漏重点部位分析

本工程的防渗漏为本工程的重点，需采取专门的技术措施，结合类似工程的施工经验，可能出现渗漏的为主要部位为墙面、屋面、窗边、穿楼板管根处、卫生间楼板及墙根、地下室外墙等。 三、防渗漏工作流程 防渗漏的工程流程如下图示： 设计（方案）阶段的防渗漏节点措施 结构施工阶段的防渗漏措施 - 可修编-

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砌筑施工阶段的防渗漏措施

装饰施工阶段的防渗漏措施 使用阶段的防渗漏措施 四、设计及方案阶段的防渗漏节点措施。

此阶段的防渗漏节点措施非常关键，主要针对有明水房间、场所、地下室、外墙体、预留管道等处的节点设计，结合设计图纸及业主下发的《万科建筑防水体系》，主要的节点设计及方案要点如下： 1、地下室的外墙体应设计为自防水的抗渗混凝土，外侧则设计有防水层。

2、地下室顶板防水建筑做法

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地下室顶板应设计为自防水的抗渗混凝土，上面的防水卷材，并要求上返高度高出种植土面不小于400，并注意找坡方向坡向地漏。 3、厨房房间做法

厨房的房间地面完成面比客厅完成面低10㎜，烟道与楼板交接处刷1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料，上反100，四周延伸不少与250。砌体施工时四周的墙体应设计200高的混凝土返坎。 4、卫生间房间做法 4.1、 非沉箱卫生间做法：

1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料，四周卷起至少比卫生间楼面结构面高300，浴盆及淋浴间里面1.0厚加高至建筑完成面2000处。结构设计时应降板，四周的墙体应设计200高的混凝土返坎。 4.2、 沉箱卫生间做法：

1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料，四周卷起至少比卫生间楼面结构面高600；浴盆及淋浴间里面1.0厚加高至建筑完成面2000处。

40厚细石混凝土，配筋Φ4200单层双向，下铺无纺布（0.5%坡向地漏），与墙四周用沥青油膏嵌缝；

30-50粒径石子疏水层（厚度按沉箱高度 计算）； 20厚1：2.5水泥砂浆保护层（保持2%坡向地漏）；

2厚911防水涂料，四周卷起至少比卫生间楼面结构面高600；最薄处20厚1：2.5水泥沙浆向侧排口找2%坡； 5、阳台的防水做法

阳台楼板的管根处四周250㎜宽围均刷JS-Ⅱ型1.5厚防水涂料上

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反100

6、外墙防渗漏做法

外墙涂料（一底两面）（涂料甲供） 刮外墙腻子，打磨平整 8厚1：3水泥砂浆压光

12厚1：3水泥砂浆（严格按要求，打正底，分两层抹灰） 满挂镀锌钢丝（直径1.0㎜，网格20*20） 7、铝合金窗的防水节点做法

对外窗的防水节点要求窗台做现浇100高的混凝土压顶，每边伸入墙不少于150，窗框塞缝采用1：2的干硬性水泥砂浆。 8、混凝土雨棚、挑板防水建筑做法

最薄处15厚1：3水泥砂浆找坡层，坡度2%（根部批R=50的圆角） 钢筋砼结构板（根部素砼做反坎200高，与主体一次浇注完成） 9、预留孔洞处理

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对外墙外架悬挑构件在砌筑时需预留洞口，预留洞口悬挑构件拆除后，应用微膨胀混凝土堵塞密实，分两次成型。 10、屋面防水做法

屋面防水结构应考虑结构找坡，应有条件情况下一次结构压光，再做防水层，最后做保温及面层。如下图示

1、20厚1：2.5水泥砂浆粘贴地面砖；2、40厚C20细石混凝土，内配筋φ4@150双向，平面四周设伸缩缝，缝宽10mm，四周缝内嵌聚氨脂密封膏；平面内间距≤3m设缝，用切割机切深15mm3、25厚挤塑聚苯板保温层（FM250）,设排气管（25PVC打梅孔）3m×3m纵横布置,相互汇集到地漏里,并在边角位设置排气孔,36平方米内设置一个;4、3厚防水卷材.5、钢筋混凝土屋面结构板（结构自找坡2%）

屋面防水大样示意图 11、室外楼梯做法：

室外楼梯临边、与房间墙体的交接处设置200高混凝土反梁或反坎，楼梯板嵌入墙体。 12、其它的防渗漏做法

其他的防水节点做法设计应遵从结构自防水及防水材料防水相结合的原则。

五、结构施工阶段的防渗漏措施 5.1分析

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处南亚热带地区，紧靠海岸。地区的高层建筑，每当雨水季节及热带风暴来临时，都程度不同或多或少的于建筑物的不同部位有渗水的影响，破坏建筑物的完整性及管道设备的完好性，给物业管理、专业维修带来了极大的麻烦，更给业主和住户带来物质和精神的巨大损失，也给施工单位的企业形象造成了一定的影响，为此，在施工过程中必须予以高度重视，分类明确易产生渗水的部位和施工薄弱环节，采取因地制宜的措施，检测落实，给住户有“居者有其屋，住者无漏忧”的完美答卷。

5.2外墙面抗渗防水技术措施：

本地区风压为70kg/M2，当降雨量超过10cm/h，墙面构成整批水幕，水对墙面的净水压同样为70kg/M2，这是外墙渗漏最主要的外部原因。外墙防渗漏部位主要集中于混凝土墙体与砖墙交接部位、对拉螺栓孔洞、穿墙钢管孔洞、脚手架预留孔洞，以及外墙配电箱薄弱部位。外墙防渗漏是一个系统工程，从主体施工阶段就必须采取措施，形成多点设防。

5.3主体施工阶段的重点控制措施

5.3.1保证混凝土结构的设计标号，钢筋的保护层厚度，混凝土配合比及塌落度满足设计及规要求。施工中保证混凝土本身结构振捣密实，避免出现冷缝。对主体结构外墙的养护，确保混凝土表面无裂缝。 5.3.2不在外围竖向结构（如栏板）上留施工缝。竖向结构施工前，必须将底部残渣清扫干净。

5.3.3在外墙混凝土结构上预留孔洞，要求按施工组织设计留置，且

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要求外低高，高差尽量大于10cm。

5.3.4对经常有水的房间应按图纸要求降板及设反坎。

5.3.5结构施工阶段外架体的连墙件采用预埋钢筋于结构中代替常规的预埋钢管做法，避免在砌筑时留脚手眼。对外墙外架悬挑构件在砌筑时需预留洞口，预留洞口在悬挑构件拆除后，应用微膨胀混凝土堵塞密实，分两次成型。 六、外墙砖砌体控制措施

1、外墙加气块分二次完成，砌筑至梁或底板时，砌体充分沉降后用斜砖砌紧，斜砖上下两端砂浆应饱满、密实。如下图示：

砌体转角部位砌体中部

（上图中2处所示的三角形应采取现场预制砼，以保证施工质量） 2、砖砌体要求双面勾缝，水平及竖上缝控制在15mm,不形成盲缝，隔断渗水通道。

3、各层构造柱位置的砌体留马牙搓，保证砖砌体与混凝土的咬合力，在浇注构造柱混凝土时，混凝土必须振捣密实。

4、外墙体砌筑空调等穿墙套管应用预制的成品空调穿管块，并保证高外低。如下图示：

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预留砼块内，一起浇筑，每边突出30，预留抹灰。预留空调空剖面预留空调空立面

5、外墙砌筑时应按规及图纸要求设拉结筋，拉结筋采用植筋的做法与混凝土柱连接保证位置的准确。

6、采用干法施工砌体时应严格按相应的施工方案进行施工。 七、装修阶段控制措施

1、外墙面装修做法应按图纸要求分层施工。

2、在外墙外侧满挂20*20mm，直径1.0的镀锌钢丝网一层，用150mm射钉射紧。

3、混凝土体墙面清洗干净后，用1：1：1水泥砂浆的抹平、压实来实现切断抹灰层的毛细管，并通过砂浆中掺加适量的外加剂来提高砂浆的拒水、防渗、防漏性能。

4、找平层及底层应做到结合平整，色泽一致，无明显结合缝隙。检查中如有空鼓、干缩裂缝、明显砂眼、干浆脱离等必须立即凿除，冲淋干净后用同标号砂浆补抹。

5、完工后应做淋水实验。采用在外墙面上部用直径Φ25PVC管，每隔100mm打孔，水压力为2kg，流量为0.5L/s.m（水管管长），向墙面连续淋水12小时。

6、外砖墙侧的配电箱、线盒安装时必须检查到位，凡墙体伤裂形成

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盲缝的，必须将伤裂的砖体拆除清洗干净，另外砌筑密实。对已安装的线盒、箱体、单向管路的空隙孔洞，必须用1：2水泥砂浆填塞捣实。严禁用碎砖、余渣填塞，大于200×200mm的孔洞要求用细石混凝土填堵，检查使用小棒敲击发出哑声，则撬开返工，另补密实。 7、外墙面的对拉螺栓孔洞、临时用脚手架穿墙孔洞，在挂网、抹灰之前，用大于孔洞1~2mm的冲击钻对准孔洞钻拉，清除孔洞塑料管及杂物，再于孔洞外侧凿出大于孔洞直径1倍以上，深度200mm的喇叭口水冲洗干净后以1：2防水砂浆加入膨胀剂填塞全空洞至浆浆溢出抹平，迎水面做成凸圆形，涂抹大黑豹防水涂膜。

8、对于露出墙面的铁件、预埋件割平后靠外墙位置用1：1的水泥砂浆掺入防水粉抹平。

9、外墙穿墙管道的套管焊100mm高止水环。主管与套管的填塞使用防水砂浆加膨胀剂，迎水中位置用防水涂料抹密实。

10、外墙施工完成后，做淋水实验（采用在外墙面上部用直径Φ25PVC管，每隔100mm打孔，向墙面连续淋水12层以下12小时，12层~屋面淋水时间16小时）。 八、外铝合金窗防渗漏措施

1、外墙铝合金窗，铝材必须符合国家标准及图纸要求技术参数，制安、搬运中不使半成品扭曲、变形、损坏，杜绝半成品变形后人工修整。配件应符合标准，安装应坚固，开启紧密。安装完成后，于室密闭状态迎面无感觉吹入微风。

2、窗框安装后四周进行塞缝处理，采用干硬性1：2聚合物防水砂浆

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分层填实，然后有外侧涂刷改性防水砂浆两面道。确保塞缝不空鼓。塞缝必须专人逐一检查，如发现不密实或空鼓，则扒掉重做或用压力灌浆处理。

3、外窗台比窗台低不少于20mm。并做出向外排水坡度，上窗眉必须做成鹰嘴形。坡度均为≥20%。在不便做鹰嘴的雨蓬挑板下做20mm的滴水线（用成品滴水线），并把板底的普通乳胶漆改为具有防水性能的外墙涂料代替。如下图示

坡度0.2

九、厨房防渗漏措施

1、在结构施工时厨地面高度低于客厅地面50㎜,并按规定起坡（1％），在地漏低于相邻地平面不少于10㎜。砌墙时底部应先做200高砼返坎。

2、厨房墙体1.8ｍ以下抹灰加入适量防水粉。

3、烟道及穿楼板管道封堵均采用细石混凝土加微膨胀剂，周边先凿毛并清洗干净再支撑板，用细石混凝土封堵，管道四周200㎜围由管

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边向外适当找坡。 十、卫生间防渗漏措施

1、在结构施工时厨地面高度低于客厅卧室地面80㎜,并按规定起坡，地漏口低于相邻地平面不少于10㎜。

2、按设计要求精心施工防水涂膜。在卫生间墙根部上翻300㎜,有浴盆及沐浴间处高度不小于2000处。 3、卫生间完工后再做闭水试验。

4、找平层施工时应注意排水方向，排水方向应指向地漏。（如下图）

地漏在砖中间的施工方法：砖应沿对角切边（如下图）。

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排水方向

5、沉箱地漏以下的节点进行施工，应注意排水的坡度坡向侧排处。

其余各层按沉箱卫生间做法2厚911聚氨酯防水层侧排地漏20厚找坡层，坡向侧排地漏钢筋砼楼板沉箱卫生间侧排地漏大样20增加一道2厚911防水层(200+200)

6、穿楼层的管道做法

凡穿楼层的管道，其封堵细石砼应分两次浇筑，两次均做闭水实验，在管道上应设止水较圈。如下图示

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砂浆园台1.5厚JS防水层60密封油膏250细石砼分两次灌注,第二次灌注在上面留20深凹槽做灌水试验,如不渗漏,灌注密封油膏.管道穿楼板大样

十一、屋面防渗漏措施

1、屋面楼板混凝土结构施工时，要保证混凝土强度，钢筋间距，保护层厚度，混凝土整体浇注不留施工缝，加强养护。结构找坡应注意坡向。

2、对完成浇筑后的层面，做闭水试验，如发现渗漏、自约束裂缝等现象，必须认真处理至不渗漏为止。

3、 天面防水层翻400㎜,并在该 做滴水线，结构及砌筑女儿墙时

应预留槽（如下图），女儿墙与屋面之间交角按规做成圆弧形。

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30. -

≥6%缩缝切割机切深100伸缝聚氨脂密封膏沥青油膏嵌缝沥青麻丝填塞201、饰面层2、8厚1:2.5水泥沙浆3、12厚1:2.5水泥砂浆4、镀锌钢丝网（网格10×10），用胶粘钉固定（不得破坏防水层）5、防水层6、8厚1:2.5水泥砂浆找平层7、女儿墙R110密封油膏0020防水涂料，面撒绿豆砂钢丝网，上部高出凹槽100，凹槽下部满挂,反下水平面200mm女儿墙节点、分格缝节点

4、 屋面排气管、烟道等根部也做成圆弧角，防水层上翻400㎜, 5、 女儿墙压顶做向排水坡，坡度≥6％

6、 水落口周围直径500㎜围坡度不小于5%，水落口与基层接触处

应每宽20㎜,深50㎜的凹槽，嵌填密封材料。如下图示。

D=500R=250%≥10用于地漏用于屋面、露台i≥5沥青麻丝填实10防水油膏嵌缝圆型雨水斗

屋面地漏应设为侧排地漏，其做法如下图示。保温层中的盲管应接通至地漏中。

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聚氨酯密封膏20Φ25PVC管 增加一道2厚911防水层(200+200)屋面落水口侧排地漏大样

7、 出屋面管根部做法

出屋面的管应为钢套管，且设置止水环，节点做法如下图示。

防水油膏填缝嵌沥青麻丝，高度不少于30屋面楼面预埋镀锌套管翼环3厚,宽度30砂浆管道穿越楼板、屋面板预埋套管作法

十二、地下室防渗漏措施

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1、主要可能渗漏部位：

本工程为两层地下室，发生渗漏的部位可能出现在地下室外墙，地下室的顶板以及地下室的底板。

2、关键部位均设计为自防水的抗渗混道凝土。 3、后浇带和施工缝设置止水钢板防水。 4、混凝土浇注时振捣密实。

5、加固模板用的对拉螺杆均使用止水螺杆。

6、地下室外墙外侧做防水施工，采用911防水涂膜，其防水材料、配比、厚度均通过验收和检查。

7、地下室底板的防水采用底板自防水及引导排流的作法，如有水，则从过虑层到盲管，再从盲管到排水沟，最后汇集到集水井由水泵抽出。

节点大样如下图：

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结构施工单位留槽密封油膏钢丝网20厚抹灰层外墙饰面防水油膏填缝石米防水层密封油膏室外地坪沥青防水油膏填缝室内120厚砖墙 ф32PVC管@1500mm排水坡度为0.5%地下室外墙防水做法

地下室车库底板混凝土浇筑时应合理组织，连续浇筑，不留施工缝；混凝土养护时间不小于14天。 8、 地下室顶板做法

地下室顶板混凝土浇筑时应合理组织，连续浇注，不留施工缝；混凝土养护时间不小于14天。

地下室顶板的防水材料（3厚防水卷材BAC），其施工质量均通过验收和检查，节点部位（雨水口，地漏等处）的防水施工质量尤其要重点加强，防水层完成后48小时蓄水检查渗漏；防水材料的上反高度不足400㎜的，在砼墙面收口，并与地下室外墙防水相搭接100㎜。 详见下图:

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密封油膏种植土面地下室外墙种植土地下室顶板节点大样

十三、材料控制

用于本工程防水防渗漏的材料均需有合格证及复检合格后方可使用。施工过程中确保所用材料的型号、数量、厚度与设计图纸一致。 十四使用阶段防渗漏措施

我公司根据多年来 防渗堵漏施工的体会认为原因：有的业主对屋面、墙面保养不当，如在屋面、墙面打入大规格的膨胀螺栓，用以支撑广告牌、雨落管一类的重物；有的私自修改原防水方案，擅自在屋顶建水池、花池；有的选择防水施工的季节不当，旱季不考虑防水施工，雨季渗漏时，不看资质，信誉，急忙找人处理，所以达不到长期防水效果；有的不明确防水责任，甚至推卸责任，要求施工单位承担所有渗漏责任。因此业主在使用阶段也应注意出现局部渗漏点时应注意施工季节及分析出现渗漏的真正原因，做到彻底根治。 十五、管理措施

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现场施工必须按施工组织设计的要求及本方案所列各项措施，严格把关，坚持落实从班组自检。工长例检。质安部复检三级检查制度，采取一票否决，质量不及格者坚决返工，班组样板审评后达不到优良即令退场，以高精度全方位质量管理为宗旨，力争全面控制渗漏水现象。 建立以总承包管理为主，防水专业分包施工为主的防渗漏体系，并确保体系的正常运行。防渗漏为本工程的重点检查项目，各专业班组应高重视，对新进场的队伍做好安全及技术交底工作。施工过程中应对卫生间、屋面、露台、阳台等做到结构自闭水48小时的检查，并做好检查记录。

各部门要不断的总结经验，分析原因，形成良性循环。 十六、 外墙局部问题处理措施

针对雨天后发现有局部外墙体存在渗漏现象。虽然外墙体还没有抹灰，但为保证今后外墙体防渗漏体系更完善，现我项目部要求对于现场不同的情况采取不同的处理措施： 1、局部存在勾缝不严密的，采取重新补缝；

2、对墙体开槽后产生的墙体砂浆补缝不严的，采取打掉补缝砂浆，由专业人员进行重新补缝；对墙体开槽后产生的局部墙体松动砌块，应拆除重砌或浇细石砼封闭；

3、顶砖不合格的部位应拆除重新进行顶砌施工；

4、针对砌体斜顶砖处为砌体最薄弱环节，为保证防水效果，拟在此部位外墙梁底 上下各200㎜处增加先抹10㎜水泥砂浆打底，再做1.0厚聚合物水泥基工作。接着再按正常的施工工艺钉铁丝网、抹灰

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等工序组织施工；

5、补缝及修补砂浆采用干法施工MB专用砂浆。 6、 管理措施

采取专人负责管理的办法，并跟踪补强效果。

市华西建设监理

- 万科KXC-H3地块监理部 2007年8月15日

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