住房反向抵押贷款在中国发展应用分析

维普资讯 http://www.cqvip.com ２００７年第６期　首邦侄湃贸ｊｉ，太誊学报　住房反向抵押贷款在中国发展应用分析　杨明　１０００８１）　（中央财经大学，北京摘要：住房反向抵押贷款作为一种新型的养老方式，对解决中国老龄人口养老问题具有积极意义。　保险公司在开展此业务时要创新产品结构，摸索新的经营模式，不断提高风险管理水平。　关键词：反抵押贷款；保险；养老　中图分类号：Ｆ８３０．５７２文献标识码：Ａ文章编号：１００８－２７００（２００７）０６—００３６－０３　近年来，随着中国人口老龄化问题的不断显现，社会养老问题越来越受到社会各方的高度关注，在现　有养老保障制度不健全的情况下，迫切需要寻找新的解决办法，应对即将到来的社会老龄化现象。住房反　向抵押贷款（Ｒｅｖｅｒｓｅ　Ｍｏｒｔｇａｇｅ）作为经济发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐步受到中国　学术界的关注，并开始从理论方面进行业务发展可行性的探讨。　一、中国发展住房反向抵押贷款的制约因素　中国金融市场和住房二级市场的逐步成熟，为发展住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。尽　管如此，由于中国金融、保险市场不够发达，房地产市场不够成熟，人们仍然较多地受到传统思想的影　响，加之住房反向抵押贷款在中国还是全新的产品，距离真正应用市场还有许多不确定性和阻碍因素。　１．缺少国家的政策支持。　目前在中国的政策导向不明朗，缺少相应的法律法规，政策变动和规划变迁都会给住房反向抵押贷款　的推出带来不确定性。此外，与西方国家不同的是，中国城市土地属于国家，土地有偿有限期使用，土地　使用权实行批租制度，规划用途为住宅的土地使用年限７０年，７０年到期后地面附着物的计价和处理问题　目前尚不明朗。尽管物权法已经出台，保证这些措施的出台不会损及居民利益，但对房地产的价值影响仍　有不确定性因素，无形中加大了贷款机构（保险人）的风险。随着城市的迅速发展，城市建设和重新规　划设计到路桥建设、城区改造，产业结构的布局调整也会带来搬迁，有关住宅拆迁补偿的政策走向很难预　料。如果中国在住房反向抵押贷款发展初期缺少政府的引导，缺少政策支持，包括国家担保、出台相关法　律法规、严格监管，住房反向抵押贷款的发展很可能遭遇瓶颈。　２．市场风险缺乏规避工具。　美国等国家也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。美国Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｆｒｅｅｄｏｍ计划通过证券化运作，把原来由贷款机构独家承担的房产价格波动、利率变动等风险分散给了众　多个人和机构投资者，从而使贷款人的风险程度大大下降。中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房　反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。　３．中介市场发展滞后。　收稿日期：２００７—０９—０７　作者简介：杨明（１９７９一　），男，江西九江人，中央财经大学保险精算专业硕士研究生，研究方向为保险精算，风险管理。　３６　维普资讯 http://www.cqvip.com 住房反向抵押贷款业务的开办涉及房地产评估、信息咨询、法律等中介市场的发育。反向抵押贷款业　务的首先要求对申请贷款的房屋价值进行评估，在保险合同结束时要通过中介结构对房产进行处置。评估　的准确性直接关系到贷款金额的大小以及贷款提供商的风险水平。同时，通过房地产经纪公司交易房产可　以有效降低保险公司处置成本。由于中国房地产评估市场建立时间较短，评估机构资质混乱，执业人员整　体素质不高，市场管理不统一，评估程序不规范，评估结果不科学等问题，使得房产价值评估的准确性受　到质疑，给住房反向抵押贷款业务的推出造成不利影响。　４．传统观念的阻碍。　中国人的文化传统和消费观念与国外差别很大。西方国家崇尚独立，子女长大成人后父母没有义务给　予经济帮助，很多人选择将遗产捐赠给慈善机构而不是留给子女，高额的遗产税也强化了这种做法。而在　中国，社会捐赠行为并不普遍，法律对成年子女对父母的赡养义务及遗产的继承权有严格的规定，遗产税　目前尚未推出。在这种文化背景下，中国居民接受住房反向抵押贷款显然还需要一段时间。　５．流动性风险有待解决。　住房反向抵押贷款业务在开办时需要投入大量资金，在长达十几年、数十年的时间内需要持续向借款　人支付贷款，资金回收却要在房主死亡、永久性搬迁乃至出售房屋之后，在相当长时间内市场情况可能发　生很大变化，支出的刚性和收入的不确定性，容易使贷款提供商的资金周转陷入困境，出现严重的支付危　机，进而引发流动性风险。　二、中国发展住房反向抵押贷款前景分析　中国学术界对发展住房反向抵押贷款的模式目前有两种主流观点：第一种观点认为商业银行有多年经　营个人住房贷款的经验，对开发与房地产有关的金融产品经验丰富，且资金非常充裕，适合经营该业务；　第二种观点认为人寿保险公司的长期资产占比较高，资产结构配置更合理，且寿险公司具有精算技术力　量，具有经营养老金的业务优势，以及丰富的理赔经验，更适合经营该业务。此外也有一些观点认为应该　将政府、银行、保险公司、房地产等中介、社会保障机构结合起来共同经营该业务，实现优势互补、风险　共担。但这些观点非常笼统，始终没有明确各个机构如何联合，采用怎样的运行模式，各自发挥怎样的作　用，承担怎样的风险与责任，更没有说明对这些机构如何统筹管理、加强监督、防范风险，从而使这些观　点仅仅停留在学术阶段，操作性较差。　１．中国反向抵押贷款的组织模式。住房反向抵押贷款的组织模式可以是完全市场模式、完全政府模　式以及二者的兼顾。中国发展该项业务的模式应该在政府主导下，充分发挥包括人寿保险和财产保险公司　在内的整个保险行业的优势，结合商业银行、房地产中介的力量，走政府模式与市场模式结合的道路。首　先，住房反向抵押贷款模式承担了社会管理的重要职能，具有促进社会稳定，推动和谐社会建设的重要作　用，同时也承担着较大的风险，完全具有外部经济属性，政府有责任支持该业务的发展。其次，中国信用　体系建设不健全，法制环境不完善，单纯市场化运作容易出现问题。由于这项业务关系中多老年人的切身　利益，任何环节的失误都会造成社会负面影响。此外，开发该业务风险较大，需要政府在税收，资金来源　等方面给与开办机构提供者政策性的鼓励和扶持，如免开办机构的营业税以及所得税等。最后，从已经推　行该业务的国家来看，都经历了普及基础知识、提供业务咨询的重要阶段，为增强居民的信心，这项工作　离不开政府的介入。　２．保险业将发挥重要作用。从住房反向抵押贷款产品性质来看，主要包含了利率风险、客户长寿风　险、流动性风险、市场风险、道德风险等。其中市场风险（房地产价格波动风险）属于系统风险，从国　外经验来看，一般通过建立共同保险基金、政府担保，或者通过资产证券化实现风险的转移或共担，无论　由银行或是保险公司承当产品的提供商都无法最终化解该风险，必须由政府提供政策支持，建立保险基金　或实现证券化，从而消除该风险，这也是我国推出住房反向抵押贷款目前最大的障碍。剔除该风险的影　响，保险业在甄别利率风险、客户长寿风险方面具有寿险精算技术优势。而道德风险、逆选择风险则需要　３７　维普资讯 http://www.cqvip.com 在具体产品设计中加强客户选择，建立激励约束机制。由此可见中国发展住房反向抵押贷款保险业大有可　为，充分表现保险业发挥社会管理职能、承担社会责任的重要作用。　３．中国住房反抵押贷款的金融模式。借鉴国外开展反抵押贷款的经验，中国住房反向抵押贷款可以　采用以保险业为主或“银保合作”模式。在以保险业为主的模式下，主要的做法是：保险公司将已经拥　有房屋产权的老年投保人的房屋产权抵押，利用精算方法计算其每月可获得的金额，直到贷款人亡故，保　险公司将其抵押的房屋收回，进行销售，拍卖或出租。在“银保合作”模式下，有两种可以具体的操作　办法。方法一：以保险公司为主设计年金产品，银行将贷款用于购买这种产品，保险公司负责向客户定期　发放年金。方法二：借款者首先将住宅抵押给银行，银行跟借款人商定反抵押贷款的期限（可定为１０　年）并每月向借款人发放月付款，同时银行每月向保险公司支付一定的保金投保用于购买延期年金。如　果到期借款人还健在，其后的月付款由保险公司支付；如借款人去世，银行将房产回收，然后通过房产中　介机构进行处置。　以保险业为主模式的主要优点是可以使得保险公司的精算技术力量、经营养老金的业务优势、　丰富的理赔经验以及保险公司的资产配置特点得到充分发挥。但是，同时应该注意到，开展此业务　需要在一个相当长的时期内提供大量的资金，而没有任何的现金流人，加上该业务具有的非赢利属　性，如果没有政府相关政策的支持，保险公司独自开展此业务的将面临较大的资金压力及盈利压力。　在“银保合作”模式下，一方面，商业银行拥有大量的资金，财力雄厚，能够满足反抵押贷款的启　动预算，结合寿险公司在产品设计，定价等方面的优势，使得该模式比仅由保险公司或商业银行单　独开展反抵押贷款业务具有明显的优势。在银行提供大量启动资金的情况下，银行面临的风险状况　要比保险公司的风险要高，这有助于减轻保险公司的资金压力，但要注意在制度的设计中合理考虑　利益的分配，以便调动两家机构的积极性；另一方面，由于“银保合作”模式涉及银行和保险两家　金融机构，如何协调两家的合作关系至关重要，同时由于中国实行分业监管的监管体制，对反抵押　贷款业务的监管就变得更为复杂，对监管机构提出了更高的要求。尽管在“银保合作”模式下，能　够结合两家金融机构各自的优点，但两家机构是否有意愿共同合作开展反抵押贷款业务尚不清楚，　该模式的顺利实施也离不开政府政策的大力支持。　参考文献：　［１］陈钊．住房抵押贷款理论与事务［Ｍ］．上海：复旦大学出版社，２０００．　［２］柴效武，蒋徐娇．售房养老一一一种养老新思路的提出［Ｊ］．浙江社会科学，２００４，（１）：１５０—１５５　［３］张艳，汪霄．浅议我国推行住房逆抵押贷款的可行性及难度［Ｊ］．经济师，２００５，（１０）：１６—１７．　［４］张晶．我国寿险业推展反向抵押贷款之研究［Ｄ］．浙江：浙江大学，２００６．　Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　Ｒｅｖｅｒｓｅ　Ｍｏｒｔｇａｇｅ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ　ＹＡＮＧ　Ｍｉｎｇ　（Ｃｅｎｔｒａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｅ＆Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｂｅｉｊｉｎｇ　１　０００８　１，Ｃｈｉｎａ）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｅｖｅｒｓｅ　ｍｏｒｔｇａｇｅ　ｃａｎ　ｐｌａｙ　ａ　ｓｕｂｓｔａｎｔｉａｌ　ｒｏｌｅ　ａｓ　ａ　ｎｅｗ　ｗａｙ　ｔｏ　ｒｅｓｏｌｖｅ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ｅｎｃｏｕｎｔｅｒｅｄ　ｉｎ　ａ　ａｇ。　ｉｎｇ　ｓｏｃｉｅｔｙ．Ｉｎｓｕｒａｎｃｅ　ｃｏｍｐａｎｉｅｓ　ａｔｔｅｍｐｔｉｎｇ　ｔｏ　ｄｏ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｉｎ　ｔｈｉｓ　ｆｉｅｌｄ　ｎｅｅｄ　ｔｏ　ｉｎｎｏｖａｔｅ　ｔｈｅｉｒ　ｐｒｏｄｕｃｔ　ｍｉｘｔｕｒｅ　ａｎｄ　ｅｘｐｌｏｒｅ　ｓｕｉｔａｂｌｅ　ｍｏｄｅ　ｏｆ　ｏｐｅｒａｔｉｏｎ，ａｎｄ　ｔａｋｅ　ｅｆｆｏｒｔｓ　ｔｏ　ｉｍｐｒｏｖｅ　ｒｉｓｋ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｌｅｖｅｌ　ｇｒａｄｕａｌｌｙ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｒｅｖｅｒｓｅ　ｍｏｒｔｇａｇｅ；ｉｎｓｕｒａｎｃｅ；ａｇｉｎｇ　（责任编辑：周３８　斌）