房地产企业融资现状分析

投资理财　房地产企业融资现状分析　青海明扬房地产开发有限公司　马如雄　摘要：近几年．房地产业一直带动着经济的增长。在经济发展中居　于主导地位，因此，房地产业的发展备受社会各界的关注。房地产业与　金融业是两个密切联系、不可分割的行业，然而，由于我国房地产业尚　房地产企业融资的主要渠道是银行贷款，据统计，房地产企业的资　金中银行资金所占比例为６ｏ％以上，此外，房地产开发的资金、收取的　购房者的定金和预付款５０％以上都来自于银行贷款，南此可见，房地产　企业对银行具有很强的依赖性。银行贷款只是外部融资的一个方面，还　包括股权投资、房地产信托等等．这些外部融资方式都存在着一定的局　处于初级阶段，存在着融资规模低、门槛过高等问题，解决房地产业融　资困难的问题刻不容缓。本文主要分析了房地产企业的融资现状，提出　了融资中存在的问题．并针对这些问题提出了一些对策。　关键词：房地产企业融资现状对策　一、前言　伴随着经济的飞速发展．房地产业在经济发展中的地位越来越重　要。作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房　地产企业提供巨大的资金支持。然而，现阶段的房地产业存在着许多急　需解决的问题，融资难就是一个重要的方面。对融资渠道进行拓宽，以　解决融资的压力，成为各房地产企业最关心和首先要解决的问题。　二、房地产企业融资现状分析　（一）对银行贷款的依赖性连年提高　随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求量越来越大，相应　的．对银行贷款的需求也在逐渐增加。企业进行房地产开发的资金主要　来源于银行贷款，也就是说，银行提供资金，支撑房地产业的发展。然　而，近几年来，随着房地产企业的逐渐增多，各企业的竞争日益激烈，通　过银行贷款获得房地产开发的资金支持变得越来越闲难．使得企业的　融资渠道越来越窄。　（二）债券发行量减少．融资定发迭　由于国家对企业发债存在严格的控制，以及债券市场的高风险性，　很多房地产企业都选择远离债券市场．严重影响了债券市场的规模，使　债券的发行量越来越小。许多企业渴望发行本公司的债券，然而，严格　的债券发行制度将众多中小企业关在门外，加上债券市场本身存在着　诸多不足，使得多数企业选择远离该种融资方式。　（三）股权融资很难成功上市　融资是企业获得资金支持、解决财政问题的重要渠道．是房地产企　业走向成功的必经之路。然而，由于国家对上市的严格监管，多数企业　存在着达不到上市要求的问题。房地产是一个特殊的行业，企业一般存　在着高负债率，冈此，为了整个金融市场的安全，国家加大了对房地产　企业上市的控制，使得众多企业在短时间内无法成功上市。　三、对造成房地产企业融资现状原因的分析　（一）国家宏观调控的影响　房地产企业的兴衰离不开国家的宏观调控．整个市场经济也不能　离开国家的调控独立运行。受金融危机的影响，房地产行业曾经陷入短　暂的危机状态，为促进房地产的发展，国家出台了多种政策，不断刺激　国内的需求，使房地产行业在危机中重生，并在之后的几年中迅猛发　展　可见，国家的宏观调控对房地产业的发展起着至关重要的作用。然　而．近几年来，我国持续出现房地产泡沫，许多专家预言这种泡沫可能　会引发又一次的、破坏性更强的金融危机。为避免金融危机的再一次发　生．国家出台了众多调控政策，对房价的持续上涨进行控制，加大了房　地产企业的融资难度。　（＝）房地产融资渠道窄．各种融资方式都有一定的局限性　４８　酶氍　ｒ　ｌ　ｌｔ　限性。内部融资也是企业进行融资的一种方式，这是一种扩大再生产的　方式，成本低，风险小。然而，这种融资方式只能作为企业资金紧张时的　种融资方式　（三）金融体系不健全．产品缺乏创新　我围房地产企业的融资对金融的依赖性很大，然而，我国的金融市　场普遍存在着体系不健全，发展不完善等问题，影响了企业融资渠道的　多元化发展．加上银行贷款的种类较少．缺乏创新，这些都严重制约了　融资渠道的发展。由于房地产本身是资本密集型的行业，受其密集程度　的影响，企业出现了多种问题，如资金不足、负债率过高等等。此外，银　行贷款是房地产企业进行融资的主要渠道．然而银行贷款的品种过于　单一，缺乏创新，满足不了房地产行业的需求。一直以来．我国在银行贷　款的品种上缺乏创新性，只满足于少数几种产品的维持，严重制约了房　地产的融资发展。再加上现有融资渠道本身就很窄，其它融资方式无法　被运用，也影响了房地产企业的融资。可见，要想改变这种状态，需要加　强对金融体系改革和金融产品创新的重视。　（日）房地产企业的不断扩张　随着中国经济的飞速发展，房地产市场出现了越来越多的中小型　企业，这些企业的整体素质比较低．运行机制不完善，还普遍存在着信　用度低、高风险等问题，这些问题的出现，使得中小型企业在融资的进　程中步履维艰．严重制约了这些企业的发展壮大，甚至改变了整个房地　产行业的融资现状。　四、解决房地产企业融资难的对策　（一）构建房地产融资多元化的模式　构建房地产融资多元化的模式是拓宽融资渠道的有效途径．房地　产开发在融资过程中遇到了许多问题。要想解决这些问题，就要改变融　资依赖于银行贷款的现状。我国曾在十六届三中全会中提出了金融行　业的四大支柱。这位房地产融资多元化模式的构建奠定了政策基础。房　地产企业应该抓住这个机会．努力实现融资方式上的创新，拓宽融资渠　道，彻底改变传统的依赖于银行贷款的融资方式，为企业创造有力的资　金上的支持．具体可以从引入资本、增加债券发行量、信托等多个方面　人手。　（二）完善信用评级体系．提高自身竞争力　房地产融资多元化的实现离不开企业、金融和政府三方的共同努　力．尤其离不开企业自身素质和竞争力的提升。一方面，企业首先要做　的就是完善自身的信用评价体系．不仅可以有效地促进房地产行业的　稳步发展，还可以维持金融市场的稳定性。要想完善信用评价体系，企　业首要任务是转变对该体系的态度，不能只将其视为审批过程的必走　程序．更要将其视作企业的真正需求。在此基础上，企业要进一步对信　用评级的一些行为进行严格的规范．实现其公正合理性。企业还可以通　过发行债券、引入国外机构、借鉴国外的信用评级程序等方式完善自身　的评级体系。不仅可以提高企业信用评级机构的专业能力，还可以将评　投资理财　级机构推向市场，进一步增强评级体系的公正性。另一方面，企业要努　综上所述，要想彻底改变房地产企业的融资现状，解决融资中的多　种问题，离不开政府、企业和金融的共同努力。政府要加强对企业的宏　观调控，加大对信用中介机构的监管；企业要努力完善信用评价体系，　力提高自身的竞争力，扩大规模，提高专业化水平，并努力创造企业自　身的品牌，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。　（三）加强政府对房地产业的宏观调控　提高自身的竞争力，拓宽融资渠道，努力实现融资方式的多元化；金融　业要不断进行银行贷款品种的创新，为房地产企业融资方式多元化的　实现提供有力的支持。　参考文献：　房地产业的兴衰离不开政府的宏观调控．政府的首要任务是为房　地产企业的融资创造有效的制度环境，健全和完善相应的法律、法规和　支持体系。房地产是一个高风险的行业，要想使其稳步发展，必须健全　相应的制度和体系，为房地产业创造一个规范的融资环境，降低其金融　风险，促进房地产企业的稳定发展。此外，政府还要进一步加强对信用　中介机构的监管，充分发挥中介机构的公正性，避免房地产企业为筹集　资金与信用机构联合骗取银行贷款。同时．还要加强对企业违规行为的　惩罚力度，建立信用档案，一旦发现中介机构出现违规操作，政府就要　采取相应的处罚措施。这种保持中介机构相对独立性的方法不仅可以　【１］赵俪．我国房地产企业融资现状及对策【Ｊ】．现代营销（学苑版），　２０１２，（０６）：１６１－１６２　【２】王少梅．房地产企业融资现状及其成因的思考【Ｊ】．江苏商论，２０１１，　（１Ｏ）：１４４—１４６　【３】潘国瑾．我国房地产企业融资现状与渠道分析［Ｊ】．山西建筑，２０１０，　（２４）：２４３－２４４　加强政府对机构的监管，还可以大大地促进整个市场紧急的稳步、健康　发展。　五、结束语　［４］胡志凌．房地产企业融资现状与发展趋势［Ｊ］．西部财会，２００８，（０４）：　４７－５０　（上接第４４页）　档案，并动态地对信用评级不同的进出口厂商。确定检验检疫工作中的　关注度，从而推进企业逐步加强自身质量的风险控制．节约社会成本和　资源。　（三）构筑全方位风险防控和监督体系　一套全方位而且行之有效的风险防控体系既是保障国内市场安全的需　要，也是适应经济浪潮所需。美国、俄罗斯、加拿大等发达国家在风险认　知、风险管理等优秀的经验对我国有着诸多的启示和借鉴。作为一个进　出口大国，风险防控至关重要，所有机制的建立都要服务于风险管理，　唯有充分做好风险预警，并逐步把潜在的风险隐患扼杀在摇篮里，从而　更好地促进检验检疫事业的筹谋与发展。　参考文献：　由于我国在风险防范体系建设上比较晚，目前尚未形成上完善的　风险防控体系。检验检疫可以按照权责统一的原则．进一步理顺监督体　制，明确各监督部门的职责和协作沟通机制，发挥各自优势，实行优势　互补，形成合力，提高监督的整体效能。改革检验检疫行政监督途径和　方式，构筑全方位的监督网络，构建检验检疫重大业务事项监控体系。　可见，要想建立完善的监督体制，实现风险防控的进一步发展，检验检　疫就要在监督技术上，要形成一个事前、事中、事后全方位、全过程的防　范与控制机制；在机制上，积极创立业务督查、执法稽查和纪检监察的　“三查联动”工作机制．加强内部监督制度。　六、结束语　在科学技术快速进步的新形势下，一方面检验检疫的工作重点在　『１］ＧＢ／Ｔ　２３８１１—２００９食品安全风险分析工作原则［Ｓ］　『２］ＳＮＴ　２４８６—２０１０进出境动物和动物产品风险分析程序和技术要　，ｉｓ】　［３】陈孟裕，高保立，毛唯君，等．出口食品农产品检验检疫风险评价　体系的建立［Ｊ】，检验检疫学刊，２０１１，２１￣）：４９－５２　１国家质检总局．关于向韩国出口水生动物有关事项的通知【Ｚ】．质　检办动函『２０Ｏ９１ｌ８Ｏ号　［５】吴根，于敬鹏．国家重点实验室分类评价指标体系研究［Ｊ】．实验室　技术与管理２０１２，２９（９）：１８０—１８３　不断调整，另一方面检验检疫正处于各类风险的高发期、敏感期。构筑　（上接第４７页）　经常的掌握以及监督其物资的库存状态．从而库存经常保持在合理水　平，尽量保证其需求。库存定额以及物资周转时间的规定，与物资本身　的性质以及市场供货情况是相一致的．对于单价较低的物资可以多储　备一些，对于那些单价较高的物资应该少量储备。最大限度减少物资积　压，经常对库存需要进行调整，对于安歇多年不动甚至超过年限的物资　的积极性。同时还培养其职业归属感，增强仓库管理员的责任意识，让　他们感觉在仓库管理中能够寻找到工作的乐趣。　四、结束语　在新形势下．仓库管理员要不断更新管理理念和管理方法，加强对　物资的验收、物资的保管、库存的检查以及物资的出库，积极使用计算　应该进行报废处理．对于积压物资的处理应该形成一定的常态化或者　制度化，从而减轻本企业的负担。最后，应该转变其传统观念，不能够简　机等先进技术，不断完善仓库财务管理，促进仓库管理科学化发展。并　制定合理的物资储备计划。增强仓库计划管理，努力提高仓库管理人员　的综合素质，使仓库财务管理逐步趋于科学化、合理化，为企业实现战　略目标提供动力，使企业收获更大的经济效益。　参考文献：　单的认为仓库就是储备物资的场所，而是应该充分利用仓库在库存控　制中的作用，从而实现对物资收发的动态管理。及时的将物资收发状　态、不合理库存物资以及积压等信息进行公布．做好优化库存结构的工　作，从而加速物资的资金周转，也为物资采购者提供依据。　（三）提高仓库财务人员新科技的运用能力　【１】孙红，任杰．全新理念的仓库管理模型设计［Ｎ】．仪器仪表学报，　２０１　１，２７（ｚ３）：２５４２—２５４３　另外，随着计算机技术在仓库管理中的广泛应用．对仓库管理人员　的业务素质提出了更高的管理要求。目前，仓库管理工作不仅仅具有其　责任心，更多的掌握熟练的操作技术，尤其是现代仓储物流管理等，对　现代仓储物流理论熟练于心．使用６Ｓ管理进行库房的现场管理，提供　其相当准确的仓储数据，发觉物资的经济潜力，从而使仓库管理实现质　的飞跃。通过对仓库管理人员进行定期培训．加强仓库管理人员的专业　技能和知识水平。并对管理员的学习效果进行考核、评价．增强培训的　［２】孙予欣．浅谈仓库管理和物资管理会计协调［Ｊ】．现代经济信息，　２０１１．ｆ１１）：５５　【３】汪峰，骆斌．关于推进物资仓库管理标准化建设的几点建议［Ｊ】＿铁　路采购与物流，２０１３，（９）：８４—８５　【４】范文辉．推进物资仓库标准化建设的实践与思考［Ｊ］．铁路采购与　物流．２０１３．０）：８８—８９　【５】樊振波．分析仓库管理在物资管理中的重要性【Ｊ１．中国外资（下半　月），２０１３，ｆ６）：１２８　ｚ　财经界４９　有效性和实效性。另外，制定相关的奖励机制．促进管理管理人员工作