云南省2015年房地产估价师《相关知识》：法律知识考试目的及要求考试试题

考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。 A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09

E：工业用地的监测点评估价格

2、一个国家的城市规划体系一般不包括__。 A．规划法律体系 B．规划行政体系 C．规划运作体系 D．规划核心体系

3、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。 A．1635.31 B．1714.03 C．1728.28 D．1736.38

4、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。 A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论

5、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。 A：质量控制 B：进度控制 C：合同管理 D：成本控制 E：借款合同

6、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。 A：交易情况修正

B：交易日期调整 C：房地产状况调整 D：区域因素调整

E：工业用地的监测点评估价格

7、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。 A：土地总量有限 B：规划限制

C：房地产不可移动 D：价值量大

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列会导致房地产价格偏高的情况是。 A：政府协议出让土地 B：购买相邻房地产 C：卖方不了解行情 D：设立抵押的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。 A：专业工程

B：建筑工程全过程 C：分部工程 D：分阶段 E：借款合同 10、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制

11、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。 A．合法原则 B．公平原则 C．替代原则

D．估价时点原则

12、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。 A：2593 B：2619 C：2727 D：2862

E：工业用地的监测点评估价格

13、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。 A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积 B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积 C．已签订销售合同的商品房屋面积

D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积 14、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。 A．15 B．30 C．60 D．90

15、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A．政府部门 B．建设部门 C．房管部门 D．开发企业 16、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：资本金利润率 D：资本金净利润率 E：借款合同

17、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。 A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资 18、在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是__的收入增加。 A．低收入者 B．中等收入者 C．高收入者

D．低收入者和高收入者

19、__可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。 A．容积率 B．容积率下限 C．容积率上限

D．全部建筑容积率

20、竣工验收费，属于房地产价格的。 A：开发成本 B：销售费用

C：管理费用 D：投资利息

E：工业用地的监测点评估价格 21、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。 A．7.5% B．7.56% C．7.71% D．7.76%

22、关于收益性物业的说法，正确的是。

A：零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B：收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金 C：在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中 D：在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高 E：借款合同

23、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。 A．882 B．1765 C．1667 D．1538

24、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。 A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000

E：工业用地的监测点评估价格

25、投资者对房地产内部，使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。 A．各异性 B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。 A．投资计划与资金筹措表 B．资金来源与运用表 C．营业利润测算表

D．全部投资现金流量表 2、失业一般分为三类。 A：摩擦失业

B：非摩擦失业 C：困难失业 D：自愿失业 E：非自愿失业

3、__不属于房地产市场的专业顾问。 A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师

4、下列属于商品房预售条件的有。 A：取得土地使用权证书

B：持有建设工程规划许可证和施工许可证 C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 E：取得《商品房预售许可证》

5、外墙装饰材料是用于（）等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。 A．外墙 B．踢脚 C．阳台 D．隔墙

6、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。 A．十 B．十一 C．十二 D．十三

7、下列属于建筑物折旧的是__。 A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．结构折旧 E．性质折旧

8、前期工程费用主要包括__。 A．拆迁安置补偿费 B．规划费用 C．设计费用

D．可行性研究费用 E．“三通一平”费用 9、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起个月内未申请登记的，预告登记失效。 A：3 B：5 C：6

D：8

E：执行层的组织协调 10、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。 A．5 B．10 C．15 D．30

11、发生工程索赔的原因包括等。 A：当事人违约 B：不可抗力事件 C：合同规范 D：合同变更 E：工程师指令 12、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于__。

A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．会计折旧

13、国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括。 A：受理 B：审核 C：公告

D：记载于登记簿 E：发证 14、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。 某类房地产1998～2004年价格 (单位：元/m2) A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005

J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2190 N．2410 O．2620 P．2810

Q．3000 R．

15、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。 A．潜在需求评估 B．市场趋势分析 C．市场规模分析 D．市场需求预测

16、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。 A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

17、贷款质押是借款人以作为债权的担保。 A：第三方保证人以自身的财产 B：财产 C：不动产

D：动产或权力 E：借款合同

18、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。 A．合法原则

B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 19、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是。

A：借款偿还期 B：偿债备付率 C：流动比率 D：利息备付率 E：內部收益率

20、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为__。 A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%

21、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为__万元。 A．50

B．70 C．30 D．40

22、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2 23、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ㎡，外墙面积6 ㎡，单元间分隔墙面积8 ㎡，公摊面积3 ㎡。那么，可出租面积应为㎡。 A：33 B：40 C：43 D：47

E：借款合同

24、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。 A：宪法具有最高的法律效力

B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触

C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章 D：行政法规的效力高于地方性法规、规章

E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章 25、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。 A．2.4% B．1.5% C．2% D．3%