是否可以设定不动产能留置权？

留置权的条件和。留置权产生的前提是合同关系存在且一方合法占有对方财产。债务人所负债务必须与被留置物有牵连关系。留置权成立需债务到期且债务人未履行付款义务。留置权是法定担保物权，不得自行约定留置。不得成立留置权的情况包括约定排除留置权、不当占有、留置动产与债务人指示相抵触、债务人行使抗辩权、留置财产与债权人义务相抵触、违反公共秩序或善良风俗。

法律分析

不动产能留置,不动产能设立留置权。

(1)留置权产生的前提，必须是在当事人之间存在合同关系，而且一方占有他方财产，只能是依照合同合法占有对方的财产。不是依照合同或非法占有的财产，以及占有的不是对方的财产，不能作为留置财产，不产生留置权。

(2)债务人所负债务须与该被留置物有牵连关系。所谓牵连关系，是指债务人所负债务与对留置物的占有是基于同一法律关系而发生。如基于加工承揽合同而占有加工承揽物。

(3)留置权的成立，必须是债务已到清偿期，存在债务人未履行付款义务的法律事实。

(4)留置权是法定担保物权。留置权的设立和先行使，必须依照法律规定，当事人不得自行约定留置。

哪些情形下不得成立留置权根据我国法律的规定，在以下几种情况下不得成立留置权：

1、约定排除留置权和预先抛弃留置权。当事人可以在合同中约定排除留置权，债权人可以单方预先抛弃留置权，都具有法律效力。债务履行期届满，债权人行使留置权的，人民不予支持。

2、不当占有。如果债权人占有债务人的动产不是以合同占有，或者占有物虽属合同的标的物，但占有的方式不合法，也不得行使留置权。

3、留置动产与债务人在交付动产前或交付动产时的指示相抵触。债务人在向债权人交付动产前或交付动产时已有明确意思表示，债权人接受了该动产，视为债权人接受了债务人的指示，债权人的义务构成合同的组成部分。如果债权人留置该动产与其承担的义务相抵触的，债权人的义务排除了发生留置权的可能性，债权人不得留置。

4、债务人依法行使同时履行抗辩权。如果双方当事人互负债务，履行顺序无先后之分，若债权人未履行债务，债务人可以同时履行抗辩权对抗债权人而拒绝履行债务，债权人不得行使留置权。

5、留置财产与债权人应承担的义务或合同的特殊约定相抵触。如果当事人双方在合同中对债务人的财产作出了特殊约定，债权人留置债务人的财产与该义务相冲突的，债权人的债务优先于权利，应当优先履行债务。

6、留置动产违反公共秩序或善良风俗。当事人应当遵守社会上一般的、普遍的公共秩序和善良风俗，此为基本的社会义务。债权人留置动产若与此相冲突，则不得成立留置权。

结语

根据我国法律规定，以下情况下不得成立留置权：1、约定排除留置权和预先抛弃留置权；2、不当占有；3、留置动产与债务人在交付动产前或交付动产时的指示相抵触；4、债务人依法行使同时履行抗辩权；5、留置财产与债权人应承担的义务或合同的特殊约定相抵触；6、留置动产违反公共秩序或善良风俗。以上是根据法律规定，对于留置权不得成立的情形进行了明确规定，债权人在这些情况下不能行使留置权。

法律依据

中华人民共和国涉外民事关系法律适用法：第五章 物权 第三十六条 不动产物权，适用不动产所在地法律。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

城市房地产转让管理规定：第二十一条 本规定由建设行政主管部门负责解释。