酒店项目可行性分析报告

酒店项目可行性分析报告

酒店事业部

2014年7月

一、 项目总论 ................................................................. 1 1.1 项目名称 ................................................................. 1 1.2公司规模 ................................................................... 1 1.3项目内容 .................................................................. 1 1.4项目报价 .................................................................. 1 1.5可行性研究结论 ............................................................ 二、 项目分析及评价 ........................................................... 2.1项目设施 .................................................................. 2.2

交通条件及周边配套分析 ................................................. 2.3风险 ................................................................... 2 2.4对策 ....................................................................... 三、 销售及经营收入 ........................................................... 3.1各类酒店服务销售收入、成本费用估算 ........................................ 3.2 经营方式对比 ............................................................. 四、 营运和管理 ............................................................... 4.1营运管理初步计划 .......................................................... 4.2建立并实施完善的质量标准 .................................................. 4.3建立并实施完善的财务内控制度 .............................................. 4.4人员配备 .................................................................. 五、 财务评价 ................................................................. 5.1. 数据测算说明 ........................................................... 5.2. 测算结论 ................................................................ 六、 结论 ..................................................................... 1 1 1 2

2 3 3 4 4 4 4 4 4 5 5 6 6

项目总论

该酒店于2012年10月开业，位于贵阳市南明区路148号，元和国际大 厦，楼高23层。酒店按四星级标准设计与装修，硬件设施齐全，地理位置优越， 交通便利，周边2公里范围内同档次星级酒店5家，具备良好的经营和盈利条件。 1.1项目名称

贵阳元和世纪大酒店 1.2公司规模

酒店使用面积：7100平方米，员工人数：50—60人。 1.3项目内容

现承包方于2012年12月1日与业主方签订租赁经营合约，租期 10年，至 今已经营1.5年。承包方于2012年投资1300万进行装修，现有客房148间，会 议室1间，餐厅1间。 1.4项目报价

1.4.1承包经营方式：承包费：150万/年（每年递减10万元）；【8年】 租金： 500

万/年；押金：500万。

1.4.2买断经营权方式： 一次性买断经营权费用：1000万；【8年】 租金：500 万/

年；押金：500万。

1.5可行性研究结论

经过对目前全国和贵州经济状况及行业导向分析， 酒店事业部经过市场调研 后认为：

★ 该项目以承包方式或买断经营权方式经营均是可行的、合理的；

★ 在目前政治、经济因素作用下，近几年贵州经济型、商务型酒店市场是乐观

的，符合市场需求；

★ 结合贵州饭店品牌、实力及管理经验，项目运营条件基本成熟。 二、项目分析及评价

2.1项目设施

① 酒店大堂：位于大厦1楼，面积约300平方米，仅具备办理入住、退房相关

手续；

② 餐厅：面积约250平方米，位于大厦6楼，能提供48人同时就餐；

③ 会议室：面积约200平方米，位于大厦6楼，能接纳130人左右课桌式会议, 配有专业音响设备，可承接各类学术、研讨、工作总结会议。

④ 客房：面积约5200平方米，分布于7—14层，共计148间，其中含套房、行 政房、高级房，部分客房配有电脑、麻将机，其中家庭房及豪华书房颇具特色， 为不同需要的客人量身打造。 2.2 交通条件及周边配套分析 ① 位于商业中心，各种配套完善；

② 交通便利，毗邻贵阳火车站旁，距迎宾大道、贵阳浙江商城、机场大巴终点 近在咫尺，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，发展空间很大。 2.3风险

2.3.1市场竞争风险

由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军 包括酒店业在内的大型旅游产业。 近年来，因为酒店数量和规模的发展速度超过 了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，周边2公里范围内同等级商务酒店 有汉庭酒店遵义路店，体育宾馆，通达饭店，服务大楼酒店等，酒店业在价格和 客源方面目前仍然存在激烈的竞争。

2.3.2行业特点、客源影响带来的风险

酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、 经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的， 有可能引起酒店客源数量和 结构等向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。 2.4对策

2.4.1市场竞争风险对策

密切关注周边商务型酒店动向，了解竞争对手情况，针对商务客人特点提供 有针对性、有效性的服务措施，并适当提供低成本高附加值软硬件服务及设施等 竞争策略逐步提高房价，以便酒店取得竞争优势地位。

2.4.2行业特点、客源影响对策

针对酒店业的经营特点，主要实施以下几项对策：一是通过冠名“贵州饭店 元和精品店”方式加之各种营销宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立本项目 的酒店品牌；二是加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客 人回头率；三是客源多元化，除与旅行社、商业订房网站等多种相关机构合作外， 积极走访并争取周边企事业单位如中石化贵州石油分公司，

各银行支行接待，降低酒店对某一渠道的依赖度。

贵阳浙江商城，周边

三、销售及经营收入

3.1酒店各类服务销售收入、成本费用估算

企业名稀’元和电銘

单担元

顶目 分类 客房 房间数 岀租率 148 75% 平均刹 280 全月 932400 全年 11344200 1 2 蚣 上痒率 人均餐标 餐饮 全月 27000 20000 全年 328500 240000 11912700 &0 30% 50 3 会议室及其它 973400 项目 分类 人工成本 员工S 人均工資 50 全月 150000 50000 10260 全年 1800000 595635 124830 226884 所占比例 15% 5% 3S% 2% 1 3500 2 能源成本 餐饮直接成本 3 4 洗涤及耗品成本 183 97940 管理咸本及税费 1191270 3938619 费用俞 326848 全月 全年 注：以上数据为通过酒店方获得的现有经营数据 3.2经营方式对比

321如采用承包方式经营（承包年限8年），资金投入：130万（承包费）X8 年+ 500万（租金）X8年+ 500万押金=5700万 （承包价如能控制在 130 万/月（逐年递减方式），即可测算出每月毛利润为50万元左右。）

3.2.2如采用买断经营权方式经营（年限 8年），资金投入：1000万（买断费）

+ 500万（租金）X8年+ 500万押金=5500万

四、 营运和管理

4.1. 营运管理初步计划 4.1.1服务项目和基本设施安排

⑴服务项目安排

① 接待服务项目。如停车，问询租车，订票等；

② 客房服务项目。包括客房服务及房内冷热水供应、电话、电视、叫醒服 务等； ③ 餐饮服务项目。包括中餐、自助餐等；

④ 其它服务项目。如代办旅游、汽车出租、商务租车服务等。 ⑵酒店基本设施安排

根据目前该酒店经营及定位，建议沿用现有各设施。 4.2. 建立并实施完善的质量标准

参照贵州饭店酒店集团相对应品牌规定的相关质量标准实施。 4.3建立并实施完善的财务内控制度

为强化酒店管理，降低酒店运营成本，参照贵州饭店酒店集团相对应品牌规 定的相关财务内控制度实施。 4.4人员配备

酒店主要功能为客房，其他如餐饮、会议功能较弱，人员配备可控制在 0.4，即总员工数60人左右。

1：

五、 财务评价（附表）

经营利润弹性测算表

企业名称：元和世纪 序号 单位：万元 1 70% 30% 2 75% 30% 3 80% 40% 4 项 目 备注 开房率 90% 上桌率 40% 会议室使用率 总营业收入 总 收 入 客房收入 餐饮收入 会议收入及其他 主营业务成本 主营 业务 成本 客房成本 会议成本 经营费用 人工成本 员工成本 经营 费用 能源燃料 餐饮成本 1,100.69 1,044.29 32.40 24.00 36.25 12.96 20. 2.40 1,031.94 210.00 210.00 60.00 1,175.28 1,118.88 32.40 24.00 37.74 12.96 22.38 2.40 1,046.86 210.00 210.00 60.00 1,260.67 1,193.47 43.20 24.00 43.55 17.28 23.87 2.40 1,063.93 210.00 210.00 60.00 1,409.86 1,342.66 43.20 房间：148间 餐位：60个 24.00 46.53 17.28 26.85 2.40 餐厅成本：40% 客房成本：2% 会议成本：10% 1,093.77 210.00 50人 210.00 60.00 第三方了解全 年60万 管理费及税金 租金 经营利润（GOP） 220.14 1.80 32.50 235.06 1.80 90.69 252.13 1.80 153.19 81.97 维修费用、保险 费、销售费 1.80 269.55 注：本测算表由财务部提供 5.1数据测算说明

⑴ 因通常的测算，使用的年天数为 360天，所以在测算中采用的360天。 ⑵餐饮成本，业务测算采用38%因餐位数较少，调整为40%进行测算。

⑶ 会议室及其他，业务测算未考虑成本，在本测算中给予考虑，比例为10% ⑷ 管理成本及税费，业务按10%S行测算，因管理费用中含销售费用、日 常管理费用、保险费用、固定设备的维修费用、税金等，单算税金已经是5.55%, 参照贵州饭店的数据，综合调整为 20% 5.2测算结论

经过测算，该酒店经营保本点为营业收入 1100万元，客房出租率为70% 餐饮上桌率为30%该酒店客房多，餐饮少，特点与所在位置相符，与业务提供 的经营数据相比，还是有一定的空间。

六、结论

本项目具有良好及广阔的市场空间， 投入运营后重点保证客房出租在 70%以 上即可实现盈利，由此将为贵州饭店酒店集团增加一家商务型酒店，可为集团公 司带来一定的社会效益和经济效益。