案评供暖不热业主拒付物业费

管理有限公司的工程人员在观察设备运行情况　墓　皇国∞物业费　２｛ｒ楼１－０３号房产的产权人。原被告曾于　２００７年９月２８日签订（（前期商业物业管理　Ｉ回顾　合同），约定从开发商向被告发出交付使　业物业管理有限公司　用通知书注明的交付日起，被告需向原告　皮告林某（以下简称被　缴付物业管理服务费，标准为３５元每月每　４纷一案，由北京市朝　平方米，原告按照半年收取物业管理服　并依法公开开庭进行　务费，被告逾期支付物业管理服务费的，　原告可按每目加收交纳费用的干分之三　旨系旗下服务某小区　的滞纳金。被告于２００７年９月２８日办理入　郭里）　０ＰＭＥＮＴ　２０１２．１　住手续，原告按照合同约定履行了合同义　务，提供了物业管理服务，但被告自２００８　年１Ｏ月１日起直至今日，恶意拖欠物业管　理服务费，拒绝履行合同义务。故起诉要　求被告￣｛ａ］＇２００８年ｌｏｆｔ１日至２０１１年６月３０　日的物业管理服务费３７６２４．８０元及截至　２０１１年６月３Ｏ日的违约￣４６６７６．７１元。　被告辩称：原告与开发商签订了前期　物业管理合同，应由开发商向其收取物业　费，原告主体资格不适格。物业合同是商　品房买卖合同的附件，并非真正的物业合　同，该合同原、被告的义务不对等，且只有　成立业主委员会，才可以聘请物业服务公　司进行管理，故双方签订的前期物业合同　无效。原告未履行前期物业合同约定的义　务，具体为１．其商铺于２０１０年６月２０日天花　板管道发生漏水，原告于２０１０年７月中旬　才维修完毕；２．２０１０年ｌ２月中旬，其商铺　进门处上方管道发生漏水，通知原告维　修，原告过了近１个月，才维修完毕；３．其　商铺空调长期冬天不制暖，夏天不制冷；　４．其商铺曾发生盗窃，秩序维护员没有及　时赶到；５．原告长期非法出租公共区域　场地，用于经营小商品，影响我商铺的经　营；６．观光梯电梯未开，但其还要交纳运　营、维修费。原告收取物业费的标准不符　合法律法规；供热供气费不应当包括在物　业费中；原告的主张已过诉讼时效。故其　不同意原告的诉讼请求。　经审理查明：２００７年９月２８日，原、　被告签订Ｋ前期商业物业管理合同》。约　定：原告对被告上述房屋从事物业管理　服务，房屋建筑面积４１．１２５］ｚ方米，合同　有效期２００７年９月２４１９至业主委员会与物　业服务企业签订《物业管理合同》生效　时止；商业物业服务收费价格为３５元／月　／平方米；被告应如期按规定将其商铺应　缴之商业物业管理费用按原告指定的方　式缴付原告；管理费按半年收取，被告须　于每年１月１Ｏ号之前向原告预先缴纳商铺　上半年应付之物业管理服务费，每年７月　１０号之前向原告预先缴纳商铺下半年应　付之物业管理服务费；原告向商铺提供　供冷的时间为每年的５月１５日至明１５日，　案例＞Ｃ『ａＳｅ　提供供热的时间为每年的１１月１５日至次　年的３月ｌ５日；被告违反合同，不按本合　题不能成为业主拒付物业费的理由，法　院一般也不会因为供暖问题支持业主　同约定的收费标准和时间交纳有关费用　的，原告有权要求被告补交所欠款项，　并从逾期之日（应交纳费用周期的第一日　起计）起按每天交费总计金额３％的比例　交纳违约金。　合同签订后，原告提供了物业管理　服务，被告未向原告缴纳２００８年１Ｏ月１　日至２００９年ｌ２月３１日及２０１０年７月１日至　２０１１年６７Ｊ３０目的物业管理费，该期间物　业管理费总计为３７６２４．８０元。审理中，　原告主张供暖费为２４元／平方米，分摊　到各月为２元／月／平方米，２００８年１Ｏ月１　曰至２００９年９月３０日期间３５元／月／平方　米的物业费中包含供暖费２元；自２００９　年１Ｏ月１日起其不再代收供暖费，物业费　按３３元／月／平方米收取。审理中，被告　主张原告存在管理不善情形，具体为：　商铺管道发生漏水，原告未及时维修；　空调系统冬天不制暖、夏天不制冷；商　铺发生盗窃后，原告秩序维护员未及时　赶到原告长期非法出租公共区域场地，　影响其商铺经营；观光梯、电梯未开，但　被告仍负担运营费、维修费等，并向本　院提供了照片、证人证言。原告对此不予　认可，并提供工作记录、证人证言。审理　中，原告主张其多次向被告催缴物业费，　并向本院提供付款通知书、物流快运　单。以上事实，有　前期商业物业管理合　同》、房屋买卖合同、双方当事人的陈述　等在案佐证。　律师解读　冬天人们关注最多的话题之一就是　供暖，家里暖气不热，应该找谁？是否　责任在物业管理方？能否以此拒付物业　费？作为多家大型物业服务公司的法律　顾问，笔者根据办理过的多种类型物业　欠费案件的诉讼经验认为，应该分情况　具体对待，要划清责任，找对责任主体，　避免诉讼无用功，物业服务中是否包含　供暖？如果物业费中包含有供暖费，法　院一般会予以适当减免。但是，供暖问　的“完全拒付物业费”行为，如果供暖　并不包含在物业服务项目中，业主就要　查清楚供暖不热的原因，是供暖设备的　质量问题还是供暖公司的服务问题，因　此，业主们应仔细阅读和物业服务公司　之间的《物业服务合同　，出现问题，要　及时咨询专业人士，查清原因，找对责任　主体，尽早解决问题，让自己过一个舒　适的冬天。　此外，伴随着２０１０年１Ｏ月１日起施行　的　北京市物业管理办法》，对于北京　业主来说是福音，它规定，“建设单位承　担前期物业服务责任”，那就意味着在　业主委员会成立并与物业服务企业签署　物业管理合同之前，前期物业服务责任　应由开发商来承担，而根据我国小区现　状来看，百分之七八十的小区都没有成　立业主委员会，北京这一政策的实施，　有利于督促建设单位尽早召集成立业主　委员会，让广大业主们通过业主委员会　更好的维护自己的合法权益。但是这一　政策，目前并不能惠及全部业主，根据　关于　北京市物业管理办法》实施中若　干问题的通知（京建发［２０１０１５０６号）文　件的规定：“　办法》实施后申请办理商　品房预售许可或现房销售的住宅物业项　目，建设单位承担前期物业服务责任，　在完成物业共用部分交接前，建设单位　不得向业主收取物业服务费，《办法》实　施前，同一物业管理区域内分期开发建　设的住宅物业项目，已有前期物业服务　合同或物业服务合同的，按照合同约定　执行”，可以明确看出，　办法》实施后　申请办理商品房预售许可或现房销售的　住宅物业项目，建设单位才承担前期物　业服务责任　法院判决　法院认为：原告与被告签订　前期商　业物业管理合同》系有效合同，原告对该　项目提供了物业管理服务，被告应承担交　纳物业费的责任。原告主张２００８年１Ｏ月１　供暖问题不能成为业　主拒付物业费的理由，法院　一般也不会因为供暖问题　支持业主的“完全拒付物业　费”行为ｏ　■一　日至２００９年９月３０日期间的物业费中包含　供暖费用，但原告对该期间被告商铺的　供暖温度已达标未向本院举证，故对该　期间的物业费中供暖费部分，本院予以　酌减。对于被告主张原告存在其他物业　管理不善的情况，但根据其提供的照片　及证人证言，不能认定原告提供的服务　质量与相关标准存在明显差距。原告要　求被告支付２００９年１明１日至２０１　１年６月３Ｏ　日期间欠付的物业费，本院予以支持。根　据原告提供的付款通知书，可以证明原　告向被告持续主张权利，被告主张原告　的请求已超过诉讼时效，本院不予采纳。　因被告并非无故拖欠物业费，故原告要　求被告支付违约金，本院不予支持。　综上，依据《中华人民共和国合同　法》第六十条第一款之规定，判决如下：　一、被告林某于本判决生效后十　日内给付原告北京Ａ商业物业管理有　限公司－－－００／＜年十月一日至二Ｏ一一　年六月三十日期间拖欠的物业服务费　三万七干二百元。　二、驳回原告北京Ａ物业管理有限　公司其他诉讼请求。　如果未按本判决指定的期间履行给　付金钱义务，应当依照《中ＮＡ民共和国　民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加　倍支付迟延履行期间的债务利息。圜　作者系北京市盈科律师事务所律师　编辑：王玉洁　ＵＲＢＡＮ　ＤＥＶＥ怒　篷　Ｔ管理】０ＰＭ蕾Ｎ　．１２０１２　１ｌ　６３　Ｕ、