楼书：教您读懂“楼书”

楼书：教您读懂“楼书”

http://www.soufun.com 2001-4-5 13:07:00

在商品房买卖纠纷中，由于“楼书”误导引起的纠纷占住房投诉首位。在商品房预售中，问题同样突出。归纳起来，构成误导的内容大致包括：位置标识“技巧”，价格标注“手段”，交通条件描写“艺术”，销售面积“障眼法”，虚构物业环境，虚夸回报率和入住率，配套设施偷梁换柱，以及实景图和户型设计与实际不符，投资商、开发商、代理商和物管公司概念、权利和职责模糊化，等等。当购房人受到类似误导而遭受损失时，倘若据此主张侵权损害赔偿，目前司法实践中，商品房买卖不适用《消费者权益保护法》，而依据其他法律又很难得到充分支持。那么，是否可以依据《合同法》主张权利呢？答案基本上是否定的。因为几乎所有的楼书都不具备法律的约束力。

《合同法》规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。所谓要约是指希望和他人订立合同的意思表示。其必须具备两个条件：一是内容具体明确；二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。承诺则是受要约人同意要约的意思表示。而楼书一般来说，既非要约，亦非承诺，而是要约邀请（或称要约引诱），是希望他人向自己发出要约的意思表示。《合同法》明确规定，寄送的价目表、商业广告等，为要约邀请。从本质上说，楼书属于商业广告，其目的是向不特定多数人提供有关商品信息，从而吸引相对人向自己发出要约，然后经过讨价还价，待一方当事人最终承诺时，合同成立。此种要约邀请，只是订立合同的预备阶段，没有法律约束力。但是，法律也不排除发布广告的人，利用广告进行要约。比如开发商在楼书注明“本楼书构成要约”或“本公司受楼书内容的约束”等，则楼书构成要约。然而，现实中，绝大竞争开发商的做法刚好相反。尽管楼书的显眼之处标明“某某天内有效”字样，似乎构成不可撤销的要约。但是，仔细阅读下去，在楼书尾部，有一行极细小的字，具有决定性作用：“某某公司对上述内容拥有的内容不管具体与否，肯定是不确定的，既然内容不确定，对发布者自然没有约束力可言。这样的楼书仍然是要约邀请。

由此可见，购房者千万别单指望那楼书说事儿。真正能够约束双方当事人的是双方正式签订的合同书及其补充协议。如果购房人想要楼书具备法律效力。就一定要将该楼书作为合同书的一个附件，并在合同书中注明，使之成为合同的一个组成部分。

顺便提一句，从2000年底开始，建设部和国家工商总局要求各地执行新的《商品房买卖合同示范文本》，以取代1995年《商品房购销合同示范文本》。新合同文本内容覆盖商品房买卖的各个关键环节，只要购房人将合同文本的各项内容均填写齐备，就不会因合同条款的欠缺而吃哑巴亏。比如，第三条中，商品房的建筑面积共多少，其中，套内建筑面积多少，不论售房人提出什么借口，您一定要坚持全部填写清楚，这样，当发生纠纷时，才能有效的依据合同条款寻求法律救济。更重要的是断了别有用心的人，利用合同条款巧夺他人钱财的念想。

北京经济报 文/