住宅专项维修资金归集、使用和管理中存在的问题及对策——以葛洲坝集团公司为例

薹　住宅专项维修资金　归集、使用和管理中存在的问题及对策　一一以葛洲坝集团公司为例　。马麓　随着住房制度改革的深化，住房的私有化大幅提高，　房屋维修逐渐被业主所关注。住宅专项维修资金的建立，　根据　物权法　和　住宅专项维修资金管理办法　的　规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三　分之二以上的业主同意。但业主一时难以接受“用自己的　钱办别人的事”，而不予签字配合。如屋面因漏水需维　是保障业主的房屋在保修期后出现共用部位、共用设施设　备损坏时，有相应的储备资金对房屋进行维修、更新和改　造。因此，管好、用好住宅专项维修资金是做好房屋维修　工作的前提和保证。　１．住宅专项维修资金归集、使用、管理中存在的问题　１．１部分单位未按规定及时足额缴交维修资金　集团公司维修资金分为两个部分：一是房改房维修资　修，除顶层的业主签字同意维修外，其它楼层的业主大多　事不关己，不签字配合。　１．４使用范围呈现扩大化的趋势　ＪＪ、区的专有供电高压系统的维修与维护费用，按照　住宅专项维修资金管理办法　的有关规定，应当由供电　公司承担，但供电公司要求房屋建设单位或物业管理公司　承担，而最终小区高压供电系统的维修、维护费用转稼给　小区业主，从住宅专项维修资金中支出。对新增的房屋设　金，该资金主要从房改房售房款中提取，专项用于房改房　维修，并按单位建帐管理；一是集资房（经济适用房）维　修资金，是业主缴交，专项用于业主所在房屋或住宅小区　的维修，并按栋建帐管理。部分房改房售房单位未及时足　额地从售房款中提取维修资金，已严重影响到房改房的维　修。如某集团公司因欠缴房改房维修资金达２００万元，未及　时更换房屋己老化的用电线路，造成夜间一住户室内用电　线路短路起火，一人死亡的重大事故。少数集资房的建设　和管理单位代收业主缴交的维修资金后，迟迟不上缴到集　施，如新安装单元门禁等，物业公司和业主也要求在维修　资金中支付。这是目前比较普遍的两种超范围使用情况，　加重了维修资金的负担。　１．５特种设备维修频繁，配件更换价格过高　近几年，高层住宅增多，电梯等机电设备质保期后出　现故障需要及时维修。由于电梯维修专业性强，一旦出现　团公司维修资金专户。这些单位的住宅实施物业托管后，　因房屋维修问题，业主与物业公司的矛盾日益突出，造成　业主上访和物业公司投拆等社会不稳定因素。　１．２维修资金余额明显不足　集团公司住宅专项维修资金经过多年的使用，余额已　故障需要维修或更换配件，只能疲于应付。目前，已经在　个别住宅ＪＪ＼区出现电梯故障频率较高，配件更换价格过高　的不正常现象。　２．原因分析　经不多。特别是房改房维修资金在各单位分布并不均衡，　少数单位维修资金已经枯竭；部分集资房维修资金余额也　不足首次缴存额的３０％。加之物价上涨，使用新型环保材料　等因素的影响，维修资金余额相对贬值。在屋面维修中，　原来三布四油的材料费每平方米只需１３元左右，而现在均　使用ＳＢＳ改性沥青防水材料，每平方米３１元左右，仅材料费　每平方米就上涨了近ｌ８元。集团公司早期建设的集资房，　由于建设成本低，业主按照集资房款２％缴交的维修资金甚　至不够现在整体维修一次屋面。　１．３使用维修资金业主签字难　２．１制度上存在缺陷　集团公司住宅专项维修资金实行代收代缴制度，即在　业主办理房屋权属证书时，房屋的建设管理单位应当将代　收的维修资金移交给集团公司维修资金专户代管。从单位　代ＬＩ￣ＮＮ统一缴存至专户期间，由于缺少业主和房地产管　理部门的监管，容易造成代收单位越权使用或迟迟不归缴　到专户的现象。　２．２续筹工作尚未开展　首次缴存的维修资金随着房屋维修使用会逐渐减少，　这是必然规律。解决住宅专项维修资金不足的主要办法和　途径就是开展维修资金续筹工作。集团公司已根据　物权　法　和　住宅专项维修资金管理办法　制定了　中国葛洲　坝集团公司宜昌基地住宅专项维修资金续筹管理办法））。　但是由于各地的维修资金续筹工作还没有开展，还没有成　功的经验可以借鉴，对续筹工作中可能遇到的种种困难考　虑得还不够充分，因而，目前尚未在集团公司贯彻实施该　办法。　２．３政策宣传不够普及　目前，只有当房屋维修需要业主签字同意时，业主才　会了解房屋维修相关知识和自己的权利与义务。对大多业　主来讲，他们并不清楚维修资金的归集、使用、管理的相　关政策和规定，更不了解自己的应享有的权利和应履行的　义务，以致业主在思想观念上还停留在计划经济时期，认　为房子坏了就找单位修，或认为修别人家房屋，特别是屋　面，不关自己的事，而不同意维修。　２．４维修资金使用办法不够细化　住宅共用部位、共用设施设备维修是一项专业性、政　策性强，涉及领域多、工作内容十分丰富的工作。国家颁　布实施的　住宅专项维修资金管理办法　是一个纲领性文　件，具有很强的约束和指导作用。但在实践中需要相关的　释义或解释，才能有效解决各个层面的复杂的维修关系，　否则，不利于分清维修责任主体。　２．５又寸电梯配件价格缺乏监管措施。　对于新领域的规范和要求还不熟悉，对电梯配件价格　控制缺乏措施。　３．相关对策　３．１健全缴存制度，防范资金流失　３．１．１建立业主直接缴存制度。严格按照　住宅专项维　修资金管理办法　中对维修资金缴交的规定，由业主直接　向集团公司专户缴存住宅专项维修资金。同时，将缴交维　修资金与业主拿新房钥匙挂钩，房屋建设单位见到受托商　业银行出具的维修资金缴款票据方可将钥匙发给业主。否　则，由房屋建设单位承担连带责任，代为缴交业主的维修　资金。　３．１．２完善代收代缴合同条款，明确代收代缴法律责　任。如果集团公司尚不具备直接收缴业主维修资金的条　件，可在集资建房合同中约定维修资金代收代缴条款，或　另行签订维修资金代收代缴合同。要明确约定代收专项维　修资金归集到集团公司专户的时间要求，明确违约责任，　防范维修资金的流失。房屋建设管理单位未按合同约定按　期将代收的维修资金统一缴存到集团公司维修资金专户　的，不予办理业主房产证，由业主向代收单位追溯，直至　将维修资金缴存至集团公司专户。同时，要加大力度对单　位欠缴维修资金的清理清缴力度，切实维护业主合法权　益。　３．２做好维修资金续筹宣贯和相关政策的普及宣传　做好　中国葛洲坝集团公司宜昌基地住宅专项维修资　金续筹管理办法》的宣贯落实，解决房屋的后续维修保障　工程技术　ｒ　资金。宣贯之前要做好充分准备，考虑续筹中可能出现的　各种问题和困难，制定相应对策措施。房屋维修政策的宣　传普及与续筹办法的宣贯同时进行，并在集团公司统一组　织，统一宣传，统一行动。通过反复宣传，要让房屋维修　资金政策、规定，续筹的标准、程序，业主与房屋管理责　任单位的权利、责任和义务等家喻户晓，使业主都来关　心、理解、支持住宅专项维修资金的续筹、使用和管理。　３．３细化维修资金使用办法　要根据　住宅专项维修资金管理办法　的规定，结合　实际，制定维修资金使用细则。对于行业垄断企业，应该　由政府有关部门出面协调，供电供水部门直接向终端业主　收费的，其相关供水供电设施的维修维护费用应由供水供　电企业承担。对于小区或住宅需新增设施设备的，应由业　主另行出资增设。对于应当配套建设，但由于开发建设单　位的原因没有配套，在房屋交付使用后又需实施建设的，　应当由开发建设单位出资。对电梯配件价格实施事前控　制，即要求房屋管理单位或物业公司通过招投标的方式确　定电梯设备维保单位，投标的电梯维保单位必须提供电梯　设备相关配件和易损件报价，房屋管理单位或物业公司与　中标单位签订的维保合同必须附电梯设备配件和易损件的　报价清单，并向住户公示后报集团公司房产管理部门备　案，便于今后发生配件更换时，业主与管理部门实施有效　监督。　３．４大力推进小区成立业主委员会，提倡业主自治管理　小区事务　住宅专项维修资金管理办法》赋予了业主大会及其　执行机构业委会更具体、更全面的职责，住宅专项维修资　金的管理和使用由业主大会决定并具体由业委会负责实　施。集团公司现在有３０余个住宅小区中，实施了物业管理　的小区有１６个，而其中成立了业委会的小区仅有３个。因　此，集团公司必须大力推进成立业主大会，且选出一个热　心于小区公共事业、有办事能力的业主委员会，由业委会　来负责住宅专项维修资金的归集、召集业主大会、组织实　施维修、对维修项目进行量、价的审核等工作。同时，要　加强对业委会成员的政策及业务知识培训，使他们能够组　织、指导、监督小区业主正确行使房屋维修相关权利和履　行相关义务，提高业主自我管理小区事务的能力。　只有做好住宅专项维修资金归集、使用和管理，才能　保障房屋的正常、安全使用，夯实共建和谐葛洲坝的基　础。　（作者单位：葛洲坝集团城管局）