湖北省经济适用住房定价成本监审暂行办法

湖北省经济适用住房定价成本监审暂行办法

鄂价成规〔2011〕145号

第一条 为规范经济适用住房定价成本监审行为，提高价格决策的科学性和透明度，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》、《经济适用住房管理办法》等法律、法规，制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法适用于市、州、县级价格主管部门对经济适用住房定价成本的监审。

第三条 本办法所称经济适用住房定价成本监审，是指政府价格主管部门调查、审核、核算经济适用住房定价成本的行为。

第四条 本办法所称经济适用住房定价成本，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政拨划，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房的合理成本。

第五条 经济适用住房定价成本监审应当遵循以下原则。

（一）合法性原则，不符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度规定的费用不得计入经济适用住房定价成本。

（二）权责发生制原则。凡是本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；凡是不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不能计入本期成本。

（三）相关性原则。凡与经济适用房开发无关的费用，一律不能计入经济适用住房定价成本。

第六条 经济适用住房定价成本，应当以财务会计报表、账册、原始凭证及合同、协议、预算报告、规划方案等为依据，做到真实、准确、完整、合理。

第七条 经济适用住房的开发成本包括：征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，住宅小区基础设施建设费，非营业性公共配套设施建设费，管理费，财务费和其他费用。

（一）征地和拆迁安置补偿费。指按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所支付的费用。包括：土地征用费（耕地垦复基金、征地管理费、征地综合补偿费、耕地占用税、水利基金等），拆迁安置费，拆迁补偿费及其它相关费用。

征地和拆迁安置补偿费用按照国家有关政策和相关协议、合同据实核定。

（二）勘察设计和前期工程费。指开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及设计、工程招标费；施工通水、通电、通讯、通路及平整场地费用。

1工程勘察费。包括水文、文物、工程地质勘察费。

2建筑规划及设计费。包括建筑工程设计费、建筑规划测绘费用等。

3工程招标费。包括编标费、审标费、招标费。

4前期工程费。包括施工通水、通电、通路及平整土地的费用。

5经营性费用。施工图审查费、招投标代理费、桩基检测费、工程监理费、造价咨

询费等。

6勘察设计和前期工程建设中发生的其他费用。

（三）建筑安装工程费。是指列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费。包括：主体房屋的土建（含桩基）工程费，水、暖、电、防雷、消防、电梯等设备采购及安装工程费，附属工程费，建筑安装工程建设中发生的其他费用。

（四）住宅小区基础设施建设费。指在住宅小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费。包括道路、供水、供电、排污、排洪、通讯、照明、安全、环卫、绿化、消防、邮箱等公共基础设施建设费用。

（五）非营业性公共配套设施建设费。指按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。包括小区委员会用房、物业管理用房等公共配套设施建设费用。

（六）管理费。包括管理人员工资、福利费、办公费、差旅交通费、固定资产折旧费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等以及技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。

人员工资、职工福利费原则上据实核定，但人均工资最高不得超过当年统计部门公布的当地独立核算的同行业企业平均工资，职工福利费最高不得超过工资总额的14%，工会经费、职工教育经费分别按工资总额的2%和2

5%核定，养老保险，失业保险，医疗保

险，生育保险，工伤保险的社会保障费用按照当地规定的比例水平核定。

固定资产折旧按照各类固定资产原值和财务制度规定的固定资产分类折旧年限采用直线法分类核算，开发企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，定价成本监审应当按照实际可使用年限进行调整。

经济适用住房项目的管理费，按征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费五项之和的2%核定。

（七）财务费用。指开发企业为经济适用住房建设等筹措资金所发生的各种费用。包括企业在建设期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用。利息支出，在筹建期间（未办理竣工决算前），向金融机构借款的利息支出按照实际发生数计算核定；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算核定。建设周期按从取得土地批准证书到工程竣工验收计算，一般多层住宅按2年、高层住宅按3年。贷款总额超过投资总额70%的，按投资额的70%核定贷款利息，贷款总额低于投资总额70%的，据实核定。

（八）其他费用。指未包含在前八项之内的经济适用住房开发成本，按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定。

第八条 在经济适用住房项目中为合理利用环境，依据规划要求建造的公企房，工商用房和车库部分等经营性设施应当单独核算建设成本，并冲减经济适用住房建设成本；不能单独核算的，按一定比例倍数冲减经济适用住房建设成本。

第九条 下列费用不得计入经济适用住房开发成本：

（一）开发企业实际结算工程费用超出合同、协议，未经规定程序确认的超出部分费用；

（二）住房小区内经营性设施的建设费用；

（三）开发企业留用的办公用房，经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（四）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

（五）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（六）由政府负担和按规定已经减免及其他不应计入成本的费用；

（七）与住房开发企业无关的其他费用支出；

（八）法律，法规和规章明确规定不得计入成本的其他支出。

第十条 经济适用住房总建筑面积。经济适用住房总建筑面积由套内总建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积组成。

第十一条 经济适用住房成本以一个住房小区核算，单位面积定价成本计算公式为：

单位面积定价成本=经济适用住房总定价成本（元）经济适用住房可销售建筑面积（平方米）

第十二条 开发企业应当在经济适用住房销售（预售）前，根据政府价格主管部门规定的成本表式核算填报开发成本，并附以下材料：

（一）经济适用住房建设的立项，用地批文及规划、拆迁、施工许可证、规划图、施工图、招投标文件等复印件；

（二）建筑安装工程概预算（决）书及工程设计、监理、施工合同等复印件；

（三）银行贷款合同，协议复印件；

（四）其他应当提供的材料。

第十三条 经济适用住房开发企业未按本暂行办法第十二条规定提交成本资料的，政府价格主管部门应当责令其及时改正。企业如果未改正的或提供虚假成本资料的，成本监审机构应当中止实施当次成本监审。

第十四条 政府价格主管部门应当按本暂行办法规定进行经济适用住房定价成本监审，对于不执行本暂行办法的，省物价局将按照价格法律、法规予以通报批评，情况严重的依照相关法律、法规处理。

第十五条 本暂行办法由湖北省物价局负责解释。

第十六条 本暂行办法自下发之日起执行。

2011年11月15日下发