2011-2012年安徽房地产行业分析与展望(安徽省经济信息中心预测处)

2011-2012年安徽房地产行业分析与展望

安徽省经济信息中心预测处

一、2011年房地产市场运行分析

1、房地产开发投资平稳较快增长，皖北快于皖江

前三季度，全省房地产开发投资完成2011.5亿元，增长37.7%，增幅较上年同期加快4.7个百分点，比1-8月份回落0.7个百分点。与全国同期相比，我省房地产投资增幅快于全国平均5.7个百分点。从走势来看，今年以来，不同于全国房地产投资增幅总体回落，我省房地产开发投资总体呈现平稳较快增长态势。

皖北地区房地产开发投资增速快于皖江地区。其中，皖江地区完成房地产开发投资1502.4亿元，增长34.6%，增幅低于全省平均，占全省房地产开发投资的比重为74.7%，占比较上年同期回落2.6个百分点。皖北地区完成房地产开发投资352.5亿元，增长65.7%，增幅分别高于全省平均、皖江地区28个和31.1个百分点，占全省房地产开发投资的17.5%，占比较上年同期提高2.9个百分点。

2、房地产开发企业资金压力加剧，自筹资金成为主要渠道

前三季度，全省房地产开发企业资金来源2463.7亿元，同比增长18%，增速比上年同期回落24.1个百分点，低于同期房地产开发投资增速19.7个百分点，房地产开发资金来源增速自上年12月份开始已连续数月低于 房地产开发投资增速，房地产企业资金来源进一步趋紧。

受信贷收紧、个人按揭贷款显著下降等因素的影响，国内贷款、其他资金在资金来源中占比同比下降，自筹资金占比同比提高，成为资金来源主渠道。前三季度，国内贷款和其他资金分别为272.8和963.7亿元，分别增长5.9%和4%，增幅比上年同期分别回落27.8个和51.6个百分点，占比分别由上年同期的12.3%、44.4%下降到11.1%和39.1%。自筹资金1221.5亿元，增长35.9%，增速比上年同期加快2.3个百分点，占比由上年同期的43%提高到49.6%。

3、房地产市场销售平稳

受去年同期基数较低、房地产开发企业降价促销以回笼资金等因素的影响，前三季度，全省商品房销售面积平稳增长，商品房销售面积达3150.6万平方米，增长20.6%，增速较全国平均快7.7个百分点，比上年同期快12.4个百分点。其中，住宅类商品房销售面积2780.7万平方米，增长20.9%，增幅快于全国平均8.8个百分点，比上年同期加快16.2个百分点。

4、商品房销售均价连续三个月环比下降，涨幅同比持续回落

今年以来，房地产市场调控政策持续紧缩，限购加贷款难，不少房地产开发企业采取了降价促销的手段，商品房销售均价开始出现下降。前三季度，全省商品房销售均价4799.1元/平方米，比上半年、1-8月份分别

下降了112元/平方米和44.1元/平方米，已经连续3个月呈现逐月下降态势。住宅销售均价为4494.9元/平方米，比上半年、1-8月份分别下降98.9元/平方米和37元/平方米。其中，9月当月，全省商品房、住房销售均价分别为4514元/平方米和4268.9元/平方米，比8月份分别下降了234.1元/平方米和253元/平方米。

从70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，9月份，我省的合肥、蚌埠、安庆三市新建住宅价格分别比2010年增长2.6%、3.9%和3.9%，涨幅与上半年持平。其中，新建商品住宅价格分别比2010年增长2.7%、4%和4%，二手住宅价格分别比2010年增长3.9%、4.2%和3%。

5、商品房开工建设增幅回落，竣工量低位运行

前三季度，全省商品房施工面积19063.3万平方米，增长23.7%，增幅较上年同期回落5.7个百分点，新开工面积6951.8万平方米，增长29.1%，增幅同比回落34.4个百分点，商品房开工建设增幅回落。房地产开发企业拉长开发周期，商品房竣工量呈现低位运行态势。前三季度，全省商品房竣工面积1753.3万平方米，增长3.6%，增幅同比回落26.7个百分点。

6、土地交易市场低迷，土地购置积极性下降

受房地产调控政策的影响，房地产信贷收紧，房地产开发企业融资成本提升，资金回笼周期变长，房地产开发企业资金普遍较为紧张，土地交易市场低迷，购置土地积极性有所下降。前三季度，全省购置土地面积2145.1万平方米，增长26.9%，增幅较上年同期回落6.2个百分点。其中，9月份，购置土地面积223.8万平方米，同比下降33.8%。7、8、9三个月当月土地购置面积增速均为负增长，土地出让金大幅减少。

二、需要关注的几个问题

房地产调控政策仍将继续收紧。从2009年12月“国四条”的出台至今的两年多时间里，国家又先后出台“国十条”、“新国五条”以及“新国八条”等多项房地产调控政策，加大保障性安居工程建设力度，对稳定房价发展起到了积极作用，房价过快上涨的势头得到初步遏制，涨幅明显回落。下一步国家将继续巩固房地产调控成果，保持调控政策的连续性与统一性。10月29日，国务院经济工作会议提出将继续严格执行房地产调控政策，珠海等地出台了限价、限购“双限”令。可以预计，未来一段时间房地产市场仍将面临偏紧的宏观环境，限购、信贷控制等调控政策短期内不会改变。

房地产开发企业资金来源进一步趋紧，融资难、融资贵。房地产开发企业的销售回款周期正在拉长，资金回笼慢。目前，从购置土地到销售回款，平均周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相差无几。银行信贷的收紧进一步加大了企业的资金压力。预计在2012年以前，银行信贷仍将继续严格限制房地产开发项目，同时高利率的影子银行和民间借贷将会拉高房地产开发企业的融资成本。国土资源部规定，开发商签订合同拿地后，一个月内必须首付土地出让金的50%，剩余金额必须一年内付清。随着土地出让金支付周期越来越紧，房地产开发企业资金杠杆率大幅下降，对自有资金要求也进一步提高。

三、2012年房地产行业发展展望

长期来看，我省房地产市场空间巨大，仍具有较强的发展潜力。一是宏观经济仍将延续良好发展势头。2010年，我省人均GDP已经突破3000美元，宏观经济的持续较快发展，为居民收入的稳定增长提供了有力的保障，将进一步增强居民的购买力，也为房地产市场的平稳健康发展提供了有力支撑。二是城市化进程仍在加

速推进，商品房市场仍是拉动内需的最重要领域之一，新增住房的潜在需求巨大。但是从短期来看，随着一系列房地产调控政策效应的逐步显现，将进一步放缓短期内房地产市场需求，预计2012年，全省房地产开发投资增速将有所放缓，市场供给结构将有所优化，房价将逐步回归合理区间。

房地产开发投资增速将放缓。今年前三季度全省房地产开发投资仍保持平稳较快增长的主要原因，一是“两年不开发要收回用地”的规定，迫使一些前两年拿地的开发商必须开工，二来今年国家给保障房下达了约束性指标，保障性住房投资量加大。从今年的形势来看，一方面，房地产开发商拿地的积极性受销售下滑影响较大，土地购置积极性下降，另一方面，房地产销售市场的放缓将对房地产投资产生滞后影响，因此，预计明年全省房地产投资增速可能会有所放缓。

房地产市场供给结构将有所优化。目前，房地产行业库存压力显著上升，前三季度，全省商品房施工销售比为6.1，为近五年来同期最高水平。代表房地产开发商投资意愿的开工率和土地购置量的持续走低，在供求失衡、交易量萎缩的情况下，将降低未来一段时期内的供给压力。同时，从保障住房供给来看，保障性住房供给将进一步加大。据测算，2012年，全国预计有近800万套保障房竣工。从我省情况来看，“十二五”时期，我省将加快推进保障性住房建设，预计将建设170万套城镇保障性安居工程，使城镇保障性住房覆盖面达到20%。保障性住房供给的加大将进一步优化全省房地产市场的供给结构。

房地产市场价格涨幅趋缓，将逐渐回归合理。首先，从政策层面来看，全面收紧的房地产调控政策在近期没有任何松动迹象，限购、限贷政策有效遏制了不正常的投资、投机性需求，供需紧张的态势得到有效缓解。其次，从货币政策来看，即便明年货币政策有微调的可能性，但是流向房地产的可能性较小。房地产开发企业资金链渐趋紧张，将更多地依赖于降价促销以回笼资金。第三，房地产市场供需双方对房地产市场的预期正回归理性，房价下降的市场预期已经初步形成。第四，随着我省保障性住房建设力度的加大，将增加房地产市场的有效供给，对市场平均房价的稳定将产生一定的影响。

信息来源：发改委