【物管案例】业主在小区内遭袭击物业是否应担责

案例描述

某小区A栋1606房业主王某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。王某以某物业公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将小区物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元。

该小区物业公司辩称，物业管理的公共秩序服务的范围是协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，其进行物业管理服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按物业服务合同要求配置了24小时公共秩序维护人员，案件发生时，门岗当班的秩序维护员及负责巡逻的秩序维护员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入某花园小区。因此不同意原告的诉讼请求，但是愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。

最终，一审法院判决为：

1、原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。

2、被告某物业公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。

王某不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

案例分析

1、本案的焦点是物业公司是否履行了物业服务合同约定的安全防范服务义务，这是物业公司是否承担法律责任的依据。

2、《物业管理条例》第三十六条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

3、物业管理公共秩序维护服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业公司的安全防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业公司就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业公司存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。

4、本案中的王某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业公司在履行安全防范义务上存在过错。

5、安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。

经验或教训

1、法院虽判定物业公司无责，但本案的发生，对该小区的安全管理和物业公司的声誉造成负面影响；

2、物业公司平常应加强（消防）安全知识宣传，增强员工和小区居民的安全防范意识。动员小区居民进行群防群治，促进社区和谐稳定；

3、定期对小区的安防设施设备进行维护，并将维护记录存档；

4、制定完善的管理制度和机制，杜绝员工值班期间擅自脱岗、离岗、串岗、睡岗等现象；

5、加强对外来人员的管控和小区巡查力度，发现可疑人员应进行盘问，发现犯罪嫌疑人员要给予跟踪并上报，配合警方将其擒获。